Hauskauf 2024: Wo sich Normalverdiener noch ein Eigenheim leisten können

Wo ist das Eigenheim noch bezahlbar? Erfahren Sie, in welchen Regionen Durchschnittsverdiener 2024 noch fündig werden und worauf Sie bei Sanierungsobjekten achten müssen.

Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-08-14

Traumhaus in Sicht oder finanzielle Sackgasse? Wo der Kauf noch klappt

Wer heute durch die Immobilienportale wischt, bekommt schnell schlechte Laune. Vor allem, wenn man zur arbeitenden Mitte gehört – also jenen Menschen, die ein solides Gehalt nach Hause bringen, aber keine Erbtante im Nacken haben. Der Wunsch: Ein kleines Einfamilienhaus mit Garten im Speckgürtel. Das Ergebnis der ersten Kalkulation? Ernüchternd. Die Zinsen haben sich zwar bei etwa 3,5 bis 3,8 Prozent eingependelt, aber die Preise in den A-Lagen wie München, Hamburg oder eben auch Wien und Salzburg haben den Rückwärtsgang noch nicht so weit eingelegt, dass es für Normalverdiener entspannt wäre.

Die aktuelle Lage in der DACH-Region ist paradox. Während in den Metropolen die Leistbarkeit gegen Null sinkt, gibt es ein paar Kilometer weiter draußen Chancen, die viele gar nicht auf dem Schirm haben. Laut Datenanalysen, die ich regelmäßig verfolge, ist in fast 40 Prozent der österreichischen Bezirke ein Hauskauf für Durchschnittsverdiener eigentlich utopisch geworden. Und schauen wir nach Deutschland, sieht es in Bayern oder Baden-Württemberg kaum anders aus. Aber, und das ist das große Aber, wer flexibel ist und die richtige Strategie fährt, findet sie noch: die bezahlbaren Quadratmeter.

Die nackte Wahrheit über das Durchschnittseinkommen

Wenn wir über Leistbarkeit sprechen, müssen wir ehrlich rechnen. Wer heute ein Haus für 500.000 Euro kauft, muss bei einer 90-Prozent-Finanzierung und 3,5 Prozent Zinsen plus 2 Prozent Tilgung monatlich rund 2.062 Euro auf den Tisch legen. Einfache Rechnung: Ohne ein zweites Einkommen ist das für einen Durchschnittsverdiener schlichtweg unmöglich, wenn man nicht nur für die Immobilie leben will.

Warum die Lage in Niederösterreich und dem Burgenland ein Vorbild ist

Interessant ist der Blick auf unsere Nachbarn. Während Wien unbezahlbar wird, zeigen Regionen wie das Waldviertel oder Teile des Burgenlandes, dass es noch geht. Warum? Weil dort die Bodenpreise nicht durch spekulatives Kapital aufgebläht wurden. Wir finden dort noch Häuser im Bereich von 250.000 bis 350.000 Euro. In Deutschland wäre das vergleichbar mit Regionen in Nordhessen, Teilen von Sachsen-Anhalt oder der Westpfalz. Der Haken? Meistens die Pendelzeit. Aber seit Homeoffice kein Schimpfwort mehr ist, haben sich diese "C-Lagen" von der Resterampe zu echten Geheimtipps entwickelt.

Die Rückkehr der Sanierungsobjekte: Chance oder Kostenfalle?

Am Beispiel einer Immobilie aus den 70ern. Dunkle Fliesen, alte Ölheizung, Einfachverglasung. Der Preis war heiß, fast 30 Prozent unter dem Marktwert für modernisierte Häuser in der Gegend. Das ist momentan die einzige wirkliche Tür, die für Durchschnittsverdiener offensteht: der Kauf von Bestand mit Sanierungsstau. Aber Vorsicht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist kein Papiertiger. Wer hier falsch kalkuliert, wird von den Sanierungskosten aufgefressen.

Ich rate: Nehmt einen Energieberater mit zur Besichtigung. Wenn das Dach und die Heizung fällig sind, sprechen wir schnell über 100.000 Euro Zusatzkosten. Wer das nicht im Budget hat, für den wird das vermeintliche Schnäppchen zum Albtraum. In strukturschwachen Regionen, wo die Häuser noch bezahlbar sind, ist die Substanz oft das größte Risiko. Ein billiges Haus in der Uckermark bringt nichts, wenn der Schwamm im Gebälk sitzt.

Wo in der DACH-Region noch Musik drin ist

Wenn wir uns die Karte anschauen, kristallisieren sich Muster heraus. In Österreich sind es Bezirke wie Gmünd, Zwettl oder Jennersdorf, wo man statistisch gesehen als Durchschnittsverdiener noch "Häuslebauer" sein kann. In Deutschland sind es oft die Grenzregionen oder die "zweite Reihe" hinter den Speckgürteln. Wer in München arbeitet, sucht nicht mehr in Augsburg (zu teuer), sondern vielleicht Richtung Donauwörth. Wer in Frankfurt sitzt, schaut in den Vogelsberg.

Das Problem ist oft die Infrastruktur. Ein günstiges Haus bringt wenig, wenn man zwei Autos braucht, um die Kinder zur Schule und sich selbst zur Arbeit zu bringen. Bei den aktuellen Sprit- und Unterhaltskosten frisst der Arbeitsweg den Zinsvorteil der günstigen Immobilie oft wieder auf. Ich nenne das die "Mobilitätsfalle". Eine Immobilie ist nur so viel wert wie die Zeit, die sie dir zum Leben lässt.

Die Bedeutung des Eigenkapitals im Jahr 2024

Ein wichtiger Punkt, den viele verdrängen: Die Zeiten der 100-Prozent-Finanzierungen sind für Normalverdiener vorbei. Die Banken wollen sehen, dass man sparen kann. Mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – in Summe ca. 10-12 Prozent) müssen vom eigenen Konto kommen. Wer in einem Bezirk mit hohen Preisen kaufen will, braucht meist 20 Prozent Eigenkapital, um eine Zusage zu bekommen, die die Haushaltsrechnung nicht sprengt.

Strategiewechsel: Kaufen, wo es wehtut?

Manchmal muss man die Perspektive ändern. Es gibt Menschen, die kaufen eine kleine Eigentumswohnung in einer B-Lage, vermieten diese und wohnen selbst weiterhin zur Miete in der Stadt. Das ist eine Form des Asset-Buildings, um später den Sprung ins Eigenheim zu schaffen. Denn das Haus im Burgenland oder in der Eifel als Erstinvestition ist oft ein großer Brocken, der die Flexibilität raubt.

Ein Trend, den ich beobachte: Mehrere Generationen kaufen zusammen. Was früher normal war, kommt wieder. Das Einfamilienhaus wird zum Mehrgenerationenhaus umgebaut. Zwei Durchschnittseinkommen plus die Rente der Eltern ergeben eine ganz andere Bonität bei der Bank. Es ist eine Rückbesinnung auf alte Werte, geboren aus wirtschaftlicher Notwendigkeit.

Warum Abwarten keine Strategie ist

Viele hoffen auf den großen Crash. "Die Preise müssen doch fallen", höre ich oft. Ja, sie sind leicht korrigiert, vor allem bei energetisch schlechten Immobilien. Aber der Neubau liegt am Boden. Die Materialkosten sind hoch, die Bauvorschriften streng. Das bedeutet: Das Angebot an neuem Wohnraum stagniert. Wenn die Zinsen auch nur leicht sinken, wird die Nachfrage sofort wieder anspringen und die Preise nach oben treiben. Wer heute in einer "noch" leistbaren Region zuschlägt, sichert sich den Status Quo.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Ein Haus für Durchschnittsverdiener ist kein Selbstläufer mehr. Es ist ein Projekt, das Kompromisse erfordert. Entweder bei der Lage (weiter raus), beim Zustand (Sanierung nötig) oder bei der Größe. Aber die Regionen existieren noch. Man muss sie nur finden und bereit sein, den Radius der Suche um 30 bis 50 Kilometer zu erweitern.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie ernsthaft suchen, fangen Sie nicht beim Haus an, sondern bei der Bank. Lassen Sie sich ein konkretes Finanzierungszertifikat geben. Erst wenn Sie wissen, ob Ihr Limit bei 300.000 oder 450.000 Euro liegt, macht die Suche in den Randbezirken Sinn. Und dann: Seien Sie schnell. Auch in den günstigen Bezirken ist die "arbeitende Mitte" mittlerweile zahlreich unterwegs. Wer dort ein Schnäppchen findet, muss zuschlagen, bevor die Spekulanten es entdecken.

Letztlich ist der Immobilienkauf heute eine Frage der Prioritäten. Wer die Urbanität der Großstadt liebt, wird es schwer haben. Wer das Haus im Grünen als Lebensziel sieht, findet im ländlichen Raum von Österreich und Deutschland nach wie vor Möglichkeiten – man muss nur den Mut haben, die ausgetretenen Pfade der Top-Lagen zu verlassen.

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