Eigentum für Junge: Zwischen Wunschtraum und Realität

Die Schere klafft auseinander: Während Wohnraum im Westen der DACH-Region fast unbezahlbar wird, gibt es im Osten noch Chancen. Erfahren Sie, wie junge Käufer heute noch zum Eigenheim kommen.

Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-08-14

Da stehen zwei gutverdienende Akademiker vor mir, beide Mitte 30, stabiles Einkommen, und trotzdem fühlt sich der Traum von den eigenen vier Wänden für sie an wie der Versuch, einen fahrenden ICE im Vollsprint legal zu überholen. Vor zehn Jahren reichte ein solides Gehalt und ein bisschen Disziplin beim Sparen. Heute? Heute fühlt es sich oft so an, als bräuchte man im Westen der DACH-Region entweder ein Erbe im Rücken oder einen Lottogewinn.

Die aktuelle Datenlage, unter anderem gestützt durch Erhebungen von Plattformen wie Durchblicker oder Marktanalysen der Bundesbank, zeichnet ein Bild, das wir Praktiker auf der Straße jeden Tag sehen: Eine massive geografische Spaltung der Leistbarkeit. Während im Osten Deutschlands oder in Teilen Ostösterreichs noch Träume realisiert werden, herrscht in den Metropolen und den Alpenregionen eine Art finanzielle Schockstarre. Aber ist der Zug für die junge Generation wirklich komplett abgefahren? Ich sage: Nein. Aber die Spielregeln haben sich dramatisch geändert.

Das West-Ost-Gefälle: Warum der Standort heute über das Schicksal entscheidet

Es ist kein Geheimnis mehr, dass wir in einer zweigeteilten Immobilienwelt leben. Wenn wir uns den Alpenraum und den Westen ansehen - egal ob Tirol, Vorarlberg oder Oberbayern -, dann bewegen wir uns in Preisregionen, die mit normalen Arbeitseinkommen kaum noch zu stemmen sind. In Kitzbühel oder am Tegernsee brauchen wir gar nicht erst anfangen, aber selbst das "normale" Umland von Ballungszentren verlangt Quadratmeterpreise, bei denen einem schwindelig wird.

Wer im Westen kauft, tut dies oft nicht aus eigener Kraft. "Erbgut schlägt Eigenleistung" ist die bittere Realität. Laut Statistiken wird mittlerweile fast jede dritte Immobilie in Top-Lagen durch vorzeitige Erbschaften oder Schenkungen mitfinanziert. Ohne diesen "Equity-Boost" der Elterngeneration landen junge Käufer bei einer monatlichen Belastung, die 40 oder sogar 50 Prozent ihres Nettoeinkommens auffrisst. Das ist finanzieller Selbstmord auf Raten.

Interessant wird es, wenn man den Blick Richtung Osten schweift. Ob in den neuen Bundesländern (abseits von Berlin und Potsdam) oder im Burgenland und der Steiermark: Hier ist das Verhältnis zwischen Einkommen und Immobilienpreis noch nicht völlig aus den Fugen geraten. Hier finden junge Familien noch das freistehende Einfamilienhaus für einen Preis, für den man in München gerade einmal eine Tiefgarage und zwei Besenkammern bekommt. Das Problem? Die Jobs müssen mitziehen. Home-Office ist hier der große Gamechanger, den viele noch unterschätzen.

Die KIM-Verordnung und die Kreditklemme im DACH-Raum

Wir müssen über die regulatorischen Daumenschrauben reden. In Österreich hat die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-Maßnahmen-Verordnung) den Markt für junge Erstkäufer regelrecht schockgefroren. 20 % Eigenkapital, maximal 35 Jahre Laufzeit und eine Schuldendienstquote von höchstens 40 %. Klingt vernünftig? In der Theorie ja. In der Praxis ist es für ein junges Paar, das gerade erst ein paar Jahre im Berufsleben steht, eine fast unüberwindbare Mauer.

In Deutschland sehen wir ähnliche Tendenzen durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, wenn auch weniger starr in Prozentzahlen gegossen. Die Banken sind vorsichtig geworden. Wer heute 500.000 Euro finanzieren will, wird bei den aktuellen Zinsen von rund 3,5 bis 4 % (Stand 2024) mit einer Annuität konfrontiert, die weh tut. Ein Beispiel aus meinem letzten Fall: Ein Haus für 600.000 Euro. Mit Kaufnebenkosten sind wir bei knapp 660.000 Euro. Wer da nicht mindestens 120.000 Euro auf der hohen Kante hat, bekommt von der Bank meist nur ein müdes Lächeln. Woher soll ein 28-Jähriger dieses Geld haben?

Der Faktor Zinsen: Die psychologische 4-Prozent-Hürde

Wir kommen aus einer Dekade der Nullzinspolitik. Das hat eine ganze Generation verwöhnt – und vielleicht auch ein wenig getäuscht. Viele haben vergessen, dass 4 % Zinsen historisch gesehen eigentlich "normal" sind. Aber: Die Preise sind bei Nullzinsen explodiert und korrigieren jetzt nur sehr langsam nach unten. Das ist die Zangenbewegung, in der junge Käufer stecken: Hohe Preise treffen auf (wieder) normale Zinsen. Das Ergebnis ist eine monatliche Rate, die doppelt so hoch ist wie noch 2021.

Sanierung oder Neubau? Das GEG als neuer Kostentreiber

Ein weiteres Thema, das schlaflose Nächte bereitet, ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Deutschland bzw. die EU-weit kommenden Sanierungspflichten. Früher hat man eine "alte Hütte" im Speckgürtel gekauft, ist eingezogen und hat nach und nach renoviert, wenn wieder Geld da war. Diese Zeiten sind vorbei.

Heute schaut die Bank bei der Finanzierung ganz genau hin: Was ist das für eine Heizung? Wie ist der Dämmstandard? Wenn die Immobilie energetisch eine Katastrophe ist, rechnet die Bank die Sanierungskosten direkt in den Finanzierungsbedarf ein – oder lehnt den Kredit ganz ab. Für junge Käufer bedeutet das: Sie müssen nicht nur den Kaufpreis stemmen, sondern oft direkt 100.000 Euro für Wärmepumpe, Fenster und Dach obendrauf kalkulieren.

Strategiewechsel: Wie junge Menschen heute noch zum Eigentum kommen

Wir müssen kreativ werden. Der klassische Weg – Studium, Job, Hausbau, Rente – funktioniert in den A-Lagen schlicht nicht mehr. Hier sind drei Strategien, die ich als erfolgreich erachte:

1. Das Stepping-Stone-Prinzip

Hört auf, nach dem "Forever-Home" zu suchen. Wer mit 25 oder 30 Jahren direkt das 150-qm-Haus mit Garten will, scheitert oft. Erfolgreich sind die, die klein anfangen. Eine 2-Zimmer-Wohnung in einer B-Lage kaufen, fünf bis sieben Jahre darin leben, die Wertsteigerung und die Tilgung mitnehmen und dieses Eigenkapital dann als Hebel für das nächste, größere Objekt nutzen. In der Immobilienwirtschaft nennen wir das Eigenkapitalaufbau durch Eigentum.

2. Mietkauf und Leibrente – die Exoten prüfen

Zugegeben, das sind Nischenmodelle. Aber in Zeiten hoher Zinsen werden sie wieder relevant. Ich habe neulich einen Deal moderiert, bei dem ein junges Paar das Haus eines älteren Herrn übernommen hat. Wenig Anzahlung, dafür eine monatliche Zahlung direkt an den Verkäufer über 15 Jahre. Die Bank war nur für einen kleinen Teilbetrag involviert. Solche Modelle erfordern Vertrauen und gute Verträge, können aber eine Tür öffnen, die sonst verschlossen bliebe.

3. Die "A-Lage-Miete, B-Lage-Kauf"-Strategie

Das ist ein Trend, den ich besonders bei jungen ITlern oder Freelancern sehe. Sie wohnen zur Miete in der hippen Großstadt (Berlin, Wien, München), weil sie dort das soziale Leben wollen. Gleichzeitig kaufen sie eine kleine Eigentumswohnung in einer aufstrebenden Stadt wie Leipzig, Magdeburg oder Graz als Kapitalanlage. Die Mieteinnahmen decken den Kredit, und sie bauen Vermögen auf, während sie selbst flexibel bleiben. Später kann diese Wohnung verkauft werden, um das Eigenheim im Westen zu finanzieren.

Ehrliches Fazit: Ohne Verzicht wird es schwer

Die Story vom "vom Tellerwäscher zum Hausbesitzer" war im Immobilienbereich schon immer schwierig, aber heute ist sie hart wie nie zuvor. Die Schere zwischen denen, die besitzen, und denen, die mieten, geht weiter auf. Das ist gesellschaftlich bedenklich, aber markttechnisch ein Fakt.

Wer heute jung ist und kaufen will, muss sich von zwei Dingen verabschieden: Dem Anspruch auf Perfektion beim ersten Objekt und der Vorstellung, dass eine Immobilie "nebenbei" finanziert wird. Es braucht eine eiserne Sparrate, eine hohe Flexibilität beim Wohnort und die Bereitschaft, auch mal selbst den Bohrhammer in die Hand zu nehmen. Der Markt im Osten und in den ländlichen Regionen bietet noch Chancen – aber man muss bereit sein, den Komfort der Großstadt hinter sich zu lassen.

Mein Rat an alle unter 35: Fangt an, Eigenkapital aufzubauen, egal wie klein. 500 Euro im Monat in einen ETF sind ein Anfang, aber die Immobilie bleibt der einzige Weg, wie ihr mit dem Geld der Bank (Hebelwirkung) echtes Vermögen aufbauen könnt. Der Markt wird sich nicht massiv verbilligen – die Nachfrage im DACH-Raum ist durch Zuzug und geringe Neubauquoten viel zu hoch. Warten ist meistens die schlechteste Strategie.

Tags: Eigenheim, Finanzierung, Marktanalyse, Junge Käufer, Sanierung, Strategie, Immobilienmarkt

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