Aroundtown Aktie: Comeback oder Krise? Die Makler-Analyse 2024

Wird Aroundtown zum Comeback-Kandidaten? Makler-Experte analysiert die Lage des Immobilienriesen zwischen Zinswende, Büro-Leerstand und massiven Aktien-Chancen. Jetzt lesen!

Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-06-22

Ein Riese wankt nicht mehr – er sortiert sich neu

In meinen Jahren in der Immobilienbranche habe ich viel gesehen. Den Boom nach der Finanzkrise, die Nullzins-Euphorie und jetzt den harten Aufprall in der Realität steigender Zinsen. Wenn wir über Aroundtown sprechen, reden wir nicht über irgendeinen Vermieter. Wir reden über ein Schwergewicht, das wie kaum ein anderes Unternehmen das Gesicht unserer Innenstädte geprägt hat. Wer heute durch Berlin, Frankfurt oder München läuft, kommt an deren Objekten kaum vorbei. Doch die Schlagzeilen der letzten Monate waren giftig: Abwertungen, Dividendenstreichungen, Short-Attacken. Hand aufs Herz: Viele Kollegen in der Branche hatten den Konzern schon abgeschrieben.

Aber die aktuelle Lage der Aroundtown Aktie zeigt ein anderes Bild. Es ist die Geschichte einer Anpassung. Während viele private Projektentwickler in die Knie gegangen sind – ich denke da an prominente Pleiten im letzten Jahr – hat Aroundtown das Heft des Handelns behalten. Warum das für uns als Marktteilnehmer wichtig ist? Weil Aroundtown ein Seismograph für den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt ist. Wenn die sich stabilisieren, atmet die Branche auf.

Die nackten Zahlen und das Ende der Abwärtsspirale

Schauen wir uns die Fakten an, jenseits der Börsenkurse. Das Unternehmen hat massiv Bonds zurückgekauft. Das ist kein Zufall. Es ist ein Signal an den Markt: "Wir haben Cash und wir senken unsere Schuldenlast aktiv." Das Management rund um den Großaktionär Avisco weiß genau, dass das Vertrauen der Banken eine der wichtigsten Währungen ist. Mit einer Liquidität von mehreren Milliarden Euro steht Aroundtown heute solider da, als es der Aktienkurs lange Zeit suggeriert hat.

Ich erinnere mich an ein Gespräch mit einem Finanzierer im letzten Jahr. Er sagte mir: "Wir schauen nicht mehr auf den Net Asset Value (NAV), wir schauen nur noch auf den Cashflow." Und genau hier liegt der Knackpunkt. Die Mieteinnahmen fließen weiter. Die Leerstandsquoten in den Top-Lagen sind stabil. Wer glaubt, dass das Büro stirbt, hat noch nie versucht, in der Münchener Innenstadt 500 Quadratmeter moderne Fläche für ein Tech-Unternehmen zu finden. Es gibt sie kaum.

Das Portfolio im Check: Büro ist nicht gleich Büro

Es wird oft behauptet, Gewerbeimmobilien seien das Sorgenkind der Nation. Das ist mir zu pauschal. Aroundtown ist tief im Bürosektor verwurzelt, hat aber auch einen massiven Anteil an Hotels. In der Pandemie galt das als Klumpenrisiko. Heute? Die Tourismuszahlen knacken Rekorde. Die Hotelmieten sind oft an die Inflation gekoppelt oder partizipieren über Umsatzmieten. Das ist ein massiver Inflationsschutz, den man bei einer reinen Wohnimmobilie so kaum findet.

Bei den Büroflächen trennt sich die Spreu vom Weizen. Immobilien im Speckgürtel von Berlin-Marzahn oder am Rande von Offenbach stehen unter Druck. Aber die Objekte im Portfolio von Aroundtown – oft Class-A-Lagen – behalten ihre Relevanz. Unternehmen brauchen Repräsentanz. Wer seine Mitarbeiter aus dem Home-Office locken will, braucht kein graues Kastengebäude, sondern ein "Erlebnis-Büro". Aroundtown investiert hier massiv in ESG-Konformität. Warum? Weil ein Fonds heute kein Gebäude mehr anfasst, das beim Energieausweis schlechter als Klasse C abscheidet. Das Gesetz zum Erneuerbaren Heizen (GEG) grüßt auch die Großen.

Der Liquiditäts-Fokus: Verkaufen, um zu wachsen?

Es klingt paradox, aber Aroundtown verkauft derzeit Immobilien unter den einstigen Buchwerten. Ist das ein Zeichen von Schwäche? Ich sehe das anders. Wer heute in diesem Markt Assets für dreistellige Millionenbeträge losschlägt, beweist Handlungsfähigkeit. Wenn Aroundtown Milliarden durch Verkäufe einsammelt, zeigt das: Es gibt Käufer. Es gibt einen Marktpreis. Und dieser Marktpreis liegt zwar unter dem Hype-Niveau von 2021, aber er bietet ein Fundament für den Neustart.

Zinsen und Refinanzierung: Das Damoklesschwert

Ehrlich gesagt, die Zinswende war für viele ein Schock. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat das Tempo so drastisch angezogen, dass die Refinanzierungskosten von 1 % auf teilweise 4-5 % hochgeschossen sind. Für einen Konzern mit der Schuldenstruktur von Aroundtown ist das die größte Baustelle. Doch die Talsohle scheint erreicht. Die Märkte preisen für das laufende Jahr erste Zinssenkungen ein.

Was bedeutet das für die Aktie und den Wert der Immobilien? Sobald die Zinsen stagnieren oder leicht fallen, sinken die Renditeerwartungen der Investoren (Yields). Das stoppt die Abwertung der Gebäude. In meinen Augen haben wir das Schlimmste bei den Abschreibungen gesehen. Laut aktuellen Berichten stabilisieren sich die Gutachterwerte. Das gibt den Aktionären Sicherheit. Die Dividende ist zwar aktuell gestrichen – eine weise Entscheidung des Vorstands, um das Kapital im Unternehmen zu halten – aber auf lange Sicht wird der Cashflow wieder beim Anleger landen.

Wohnimmobilien durch die Hintertür: Die Grand City Properties Beteiligung

Man darf nicht vergessen: Aroundtown hält einen dicken Brocken an Grand City Properties (GCP). Damit haben sie einen Fuß im deutschen Wohnungsmarkt. Und wir alle wissen: In Deutschland herrscht Wohnungsmangel. Die Mieten in Berlin steigen ungebremst, egal was die Politik versucht. Diese Beteiligung ist das Tafelsilber. Es ist eine Versicherung gegen Schwankungen im Gewerbesektor. Wenn die Bürokonjunktur lahmt, stützt die Wohnungsmiete das Konstrukt.

Warum der Markt Aroundtown unterschätzt

Die Börse hasst Unsicherheit. Wenn man als Immoprofi eine Gewerbeeinheit verkauft, vermittelt oder besichtigt, sieht man den realen Wert der Steine, der Lage und der Mietverträge. Die Börse sieht oft nur die Angst vor dem nächsten Quartalsbericht. Aktuell wird die Aroundtown Aktie weit unter ihrem Net Asset Value (NAV) gehandelt. Das heißt: Wenn man das Unternehmen heute zerschlagen und alle Häuser einzeln verkaufen würde, bekäme man deutlich mehr heraus, als das Unternehmen an der Börse wert ist.

Natürlich gibt es Abschläge für das Risiko. Aber ein Abschlag von 50 % oder mehr? Das ist in meinen Augen eine Übertreibung. Wir sehen hier eine klassische Marktbereinigung. Die schwachen Hände haben verkauft. Nun kommen die "Deep Value"-Investoren. Institutionelle Anleger fangen wieder an, selektiv zuzugreifen. Sie suchen genau das, was Aroundtown bietet: Professionell gemanagte Flächen in funktionierenden Städten.

Stolpersteine: Was Anleger und Marktbeobachter wissen müssen

Ein Blick in die Glaskugel: 2024 und darüber hinaus

"Ist jetzt die Zeit, einzusteigen?"

Ich kann sagen, was ich im Markt beobachte. Die Panik ist verflogen. Wir sind in einer Phase der Konsolidierung. Die großen Bestandshalter wie Vonovia, LEG oder eben Aroundtown haben bewiesen, dass sie Sturm reiten können. Sie haben Liquidität gesichert, bevor es zu spät war.

Die Perspektiven für Aroundtown hängen massiv von der Stabilisierung des deutschen Immobilienmarktes ab. In Städten wie Berlin oder Frankfurt sehen wir, dass die Flächennachfrage nach modernen, grünen Büros sogar steigt. Wer in den letzten Jahren nur auf Rendite geschielt und die Wartung vernachlässigt hat, geht jetzt unter. Aroundtown hingegen hat sein Portfolio aktiv verjüngt. Das wird sich langfristig auszahlen.

Persönliches Fazit

Neulich erzählte mir ein Kollege aus Deutschland von einem Bürokomplex in Berlin-Mitte, der zu seinem Portfolio gehört. Top-Zustand, voll vermietet, Coworking-Spaces integriert. Das ist die Zukunft. Wer glaubt, dass solche Assets null wert sind, weil die Zinsen bei 4 % stehen, irrt sich. Realwerte wie Immobilien behalten ihren Nutzen. Aroundtown hat verstanden, dass Größe allein nicht mehr reicht. Flexibilität und Liquidität sind die neuen Schlagworte. Ich gehe davon aus, dass wir in zwei Jahren auf den aktuellen Aktienkurs zurückblicken und uns fragen werden, warum die Angst so groß war. Der Prozess der Gesundung ist schmerzhaft, ja. Aber er ist in vollem Gange.

Tags: Gewerbeimmobilien, Aroundtown Aktie, Immobilienaktien, Bürosektor, Hotelimmobilien, Grand City Properties, Refinanzierung, Asset Management

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