Investoren-Check: Warum Sekundärlagen jetzt boomen

Gewerbeimmobilien in Sekundärlagen bieten trotz Zinswende enorme Chancen. Erfahren Sie, wie Profis wie die FCR Immobilien AG durch aktives Management und Nahversorgung stabile Renditen erzielen.

Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-06-20

Wer seit fünfzehn Jahren in der DACH-Region Immobilien dreht, entwickelt ein Gespür für Phasen. Wir hatten die Goldrausch-Jahre der Nullzinsen, dann den Schock der Zinswende und jetzt sitzen wir in einer Phase, die ich die "Große Sortierung" nenne. Während die einen noch über die hohen Baukosten jammern, positionieren sich andere bereits für den nächsten Zyklus. Ein Name, der mir in diesem Kontext immer wieder über den Weg läuft – sei es in Fachpublikationen oder bei Gesprächen am Rande von Fachmessen wie der Expo Real – ist die FCR Immobilien AG. Warum? Weil ihr Fokus auf Gewerbeimmobilien in Sekundärlagen eine Blaupause dafür ist, wie man in einem schwierigen Umfeld stabil bleibt.

Hand aufs Herz: Die meisten Anleger schauen nur auf München-Zentrum, Frankfurt-Westend oder das Wiener Stuwerviertel. Aber genau da verbrennen sich gerade viele die Finger. Die Renditen sind zu schmal für die aktuellen Finanzierungskosten. Der Blick in die Provinz, oder vornehm ausgedrückt, in die "Secondary Locations", ist heute kein Notnagel mehr, sondern eine strategische Notwendigkeit. Schauen wir uns mal an, was wir von den Profis für das eigene Portfolio lernen können.

Warum Sekundärlagen oft die besseren Primärlagen sind

Wenn man heute ein Fachmarktzentrum in einer soliden Mittelstadt in Sachsen-Anhalt oder Bayern zum Verkauf hat, klingelt das Telefon öfter als bei einer Luxus-Penthouse-Wohnung in Berlin-Mitte. Warum? Wegen der Resilienz. In Sekundärlagen geht es nicht um Prestige, sondern um Bedarfsdeckung. Wenn ich mir die Strategie der FCR Immobilien AG anschaue, sehe ich genau das: Nahversorgung, Supermärkte, Baumärkte. Das sind Dinge, die die Menschen immer brauchen, egal ob der DAX gerade hustet oder die Inflation bei 8 % steht.

In Städten wie Halberstadt, Detmold oder Schwerin sind die Grundstückspreise noch in einem Bereich, der eine vernünftige Kalkulation zulässt. Hier sprechen wir oft von Mietrenditen, die deutlich über den Zinsen liegen – der sogenannte "Positive Spread". Wer in A-Städten kauft, zahlt oft drauf, in der Hoffnung auf Wertsteigerung. In B- und C-Lagen kauft man den Cashflow. Und im aktuellen Marktumfeld ist Cashflow der einzige wahre König.

Die Psychologie des Mieters im ländlichen Raum

In München wechselt der hippe Concept-Store nach zwei Jahren, weil die Pacht explodiert oder das Konzept nicht mehr zieht. In einer stabilen Mittelstadt ist der EDEKA oder der REWE oft seit 20 Jahren an demselben Standort. Diese Mieter ziehen nicht einfach weg. Es gibt keine attraktive Alternative drei Straßenecken weiter. Diese Standorttreue ist ein unterschätzter Risikopuffer. Wer als Investor auf langfristige Stabilität setzt, muss dort sein, wo der Wettbewerb um Flächen geringer, aber die Notwendigkeit der Fläche für die Bevölkerung höher ist.

Bestandsmanagement: Der wahre Hebel für die Rendite

Kaufen und liegen lassen? Das hat vielleicht 2015 funktioniert, als die Preise von alleine um 10 % pro Jahr stiegen. Heute ist das Portfolio-Management eine aktive Sportart. Ich nenne das gerne den "Gärtner-Ansatz". Man muss das Unkraut jäten und die Pflanzen düngen. Konkret bedeutet das bei Gewerbeimmobilien: Leerstand abbauen und Mietverträge optimieren.

Was ich bei professionellen Akteuren wie FCR beobachte, ist eine konsequente Digitalisierung der Verwaltung. Als Makler weiß ich, wie viel Zeit (und Geld!) durch schlechte Daten verloren geht. Wenn ich nicht auf Knopfdruck weiß, wann welcher Indexierungs-Clause in welchem Mietvertrag greift, verschenke ich bares Geld. In Zeiten von 3-5 % Inflation ist eine funktionierende Wertsicherungsklausel (VPI-Koppelung) Pflicht. Wer das im Bestand verschläft, sieht seine reale Rendite wegschmelzen wie Eis in der Sonne.

Effizienz durch Software – kein Spielkram für Nerds

Früher hatten wir dicke Leitz-Ordner. Heute ist eine proprietäre Softwarelösung, die den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie abbildet, der entscheidende Wettbewerbsvorteil. Es geht darum, Transaktionskosten zu senken. Wenn die FCR Immobilien AG von Skaleneffekten spricht, meinen sie genau das: Ob ich 50 oder 100 Objekte verwalte, macht dank automatisierter Prozesse kaum noch einen Unterschied in der Personalstärke. Das ist die Profitabilität der Zukunft.

Das GEG und die energetische Sanierung: Fluch oder Segen?

Reden wir Tacheles über das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Viele private Vermieter haben Angst davor. Sie sehen nur die Kosten für die neue Wärmepumpe oder die Fassadendämmung. Aber schauen wir uns die Profis an: Für die ist eine energetische Sanierung eine Chance zur Aufwertung. Eine Immobilie mit einem schlechten Energieausweis (Klasse F oder G) wird heute mit massiven Abschlägen gehandelt – ich sehe das täglich in den Kaufpreisverhandlungen.

Wer aber das Know-how hat, diese Objekte energetisch auf Stand zu bringen, erzeugt sofort einen Wertzuwachs, der weit über den Sanierungskosten liegt. Zudem verlangen gewerbliche Mieter – besonders die großen Ketten – zunehmend nachhaltige Flächen für ihre eigenen ESG-Bilanzierungen. Eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach eines Fachmarktzentrums ist keine Öko-Spielerei, sondern ein zweites Geschäftsmodell. Man verkauft den Strom direkt an die Mieter unter dem Dach. Das ist smart, das ist rentabel.

Ankaufstrategie: Wo liegen die Schätze im Jahr 2024/2025?

Der Markt ist zweigeteilt. Es gibt die "Verzweiflungsverkäufer", die wegen auslaufender Zinsbindungen abstoßen müssen, und es gibt die strategischen Käufer. Ich rate meinen Kunden momentan: Schau dir die Objekte im Bereich 5 bis 20 Millionen Euro an. Das ist ein "Sweet Spot". Für die ganz großen institutionellen Fonds ist das oft zu kleinteilig, für den privaten Häuslebauer ist es eine Nummer zu groß. Genau in dieser Lücke tummeln sich Firmen wie FCR – und genau hier kann man noch Objekte zu Faktoren von 10 bis 12 finden (entspricht ca. 8-10 % Bruttorendite).

Besonders spannend finde ich die Umnutzung von alten Logistikflächen oder verwaisten Kaufhäusern in kleineren Städten. Aber Vorsicht: Man braucht ein Netzwerk vor Ort. Man muss wissen, wie die lokale Baubehörde tickt. Wer blind in einer fremden Stadt kauft, ohne die Mikro-Lage zu verstehen, landet schnell beim Sanierungsfall ohne Mieter.

Das Geheimnis der "Opportunistischen Zukäufe"

In meiner Laufbahn habe ich gelernt: Die besten Deals macht man im Einkauf. Das klingt wie eine Floskel, ist aber im Gewerbebereich mathematische Realität. Wenn man ein Objekt aus einer Sondersituation heraus erwirbt – etwa eine Insolvenz oder eine Erbengemeinschaft, die sich nicht einig ist – hat man sofort einen Sicherheitspuffer eingebaut. Professionelle Bestandsalter wie die FCR nutzen hier ihre Liquidität als schärfste Waffe. Wer schnell und sicher zahlen kann, bekommt den Zuschlag, auch wenn ein anderer vielleicht 5 % mehr geboten hätte, aber erst noch drei Monate mit der Bank verhandeln muss.

Finanzierung im Hochzinsumfeld – Eine Frage des Mixes

Zinsen von 4 % plus Marge sind der neue Standard. Da brauchen wir nicht drumherum zu reden. Wer jetzt noch mit einer 100 %-Finanzierung rechnet, hat das Spiel nicht verstanden. Wir sehen eine Rückkehr zum Eigenkapital. Aber auch alternative Finanzierungsformen gewinnen an Bedeutung. Die Ausgabe von Anleihen oder Schuldscheindarlehen, wie man es bei börsennotierten AGs sieht, ist ein Weg. Für den "normalen" Investor bedeutet das: Die Banken verlangen mehr "Skin in the game".

Wichtig ist laut meiner Erfahrung die Diversifikation der Fälligkeiten. Nichts ist gefährlicher, als wenn in einem Jahr das gesamte Portfolio zur Prolongation ansteht. Eine clevere Staffelung der Darlehenslaufzeiten sorgt dafür, dass man nicht zum ungünstigsten Zeitpunkt komplett auf dem falschen Fuß erwischt wird. Wer seine Hausaufgaben macht, bekommt auch heute noch Kredite – die Banken sind nicht "zu", sie sind nur "vorsichtig" geworden.

Fazit für Investoren: Mut zur Nische

Was lernen wir also aus dem Blick auf die Großen der Branche wie FCR Immobilien? Erstens: Gewerbeimmobilien in der "Provinz" sind kein Risiko, sondern Stabilitätsanker. Zweitens: Digitalisierung ist kein Buzzword, sondern ein Werkzeug zur Margenoptimierung. Und drittens: Der Markt bietet gerade jetzt Chancen für diejenigen, die über Liquidität verfügen und mutig dort zupacken, wo andere vor lauter Schlagzeilen die Orientierung verlieren.

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist nicht kaputt. Er korrigiert sich lediglich gesund. Wer auf Qualität, Lage (auch wenn es B-Lage ist!) und ein aktives Management setzt, wird auch in fünf Jahren noch sagen: "2024 war das beste Jahr, um wieder einzusteigen." Ich persönlich halte den Fokus auf den Einzelhandel des täglichen Bedarfs für eine der sichersten Wetten unserer Zeit. Denn gegessen und eingekauft wird immer – egal, was die KI oder die Weltpolitik gerade treiben.

Man muss nur den Blick weiten. Raus aus der Komfortzone der Metropolen, rein in die Renditeperlen der Regionen. Das erfordert mehr Arbeit bei der Prüfung, zahlt sich am Monatsende aber dreifach aus. Bleiben Sie wachsam, prüfen Sie die Zahlen und vor allem: Lassen Sie sich nicht von kurzfristigen Marktschwankungen verunsichern, wenn die Fundamentaldaten des Objekts stimmen.

Tags: Gewerbeimmobilien, Sekundärlagen, FCR Immobilien AG, Portfoliomanagement, Gebäudeenergiegesetz, Immobilienfinanzierung, Cashflow-Strategie, B2B-Investment

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