Immobilie in der Türkei erben: Das müssen Eigentümer wissen
Wer eine Immobilie in der Türkei erbt, steht vor großen Hürden. Erfahren Sie, warum ein deutsches Testament oft nicht ausreicht und wie Sie Ihr Erbe rechtzeitig absichern.
Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-06-20
Ferienhaus in der Türkei: Wenn die Erbschaft zur bürokratischen Zerreißprobe wird
Kennen Sie das? Man sitzt beim Notar in Berlin oder München, wir wickeln gerade den Verkauf eines Mehrfamilienhauses ab, und beim obligatorischen Espresso danach fängt der Mandant an zu erzählen. "Wissen Sie, wir haben da noch diese Wohnung in Antalya. Eigentlich für den Ruhestand gedacht, aber was passiert eigentlich, wenn mir was zustößt?" Ich sehe dann oft in fragende Gesichter. Viele Eigentümer wiegen sich in Sicherheit, weil sie ein deutsches Testament in der Schublade haben. Aber Hand aufs Herz: Das türkische Katasteramt interessiert sich herzlich wenig für ein deutsches Dokument, wenn die Formalitäten nicht stimmen.
Die Türkei ist für Deutsche seit Jahrzehnten eines der beliebtesten Ziele für Zweitwohnsitze. Schönes Wetter, niedrige Lebenshaltungskosten und (meistens) freundliche Menschen. Doch wer dort eine Immobilie besitzt und seinen Lebensmittelpunkt in Deutschland hat, bewegt sich rechtlich auf einem schmalen Grat zwischen zwei völlig unterschiedlichen Rechtssystemen. Wer hier nicht vorsorgt, bürdet seinen Erben einen jahrelangen Kampf gegen Windmühlen auf.
Das Prinzip der Nachlassspaltung: Warum deutsches Recht an der Grenze endet
In der täglichen Praxis begegnet einem oft der Irrglaube, dass das Erbrecht des Staates gilt, dessen Staatsangehörigkeit man besitzt. Das ist ein gefährlicher Halbsatz. Grundsätzlich stimmt das zwar für bewegliches Vermögen – also das Sparguthaben oder das Auto. Sobald es aber um Stein und Mörtel geht, greift das Prinzip der Nachlassspaltung. Das bedeutet konkret: Für die Wohnung in Alanya gilt türkisches Erbrecht, für das Reihenhaus in Bottrop das deutsche.
Die Türkei ist kein Mitglied der EU und nimmt daher auch nicht an der EU-Erbrechtsverordnung teil. Das ist der Knackpunkt. Während man innerhalb der EU oft durch eine Rechtswahl im Testament vieles vereinfachen kann, kocht die Türkei ihr eigenes Süppchen. Wenn Sie als deutscher Staatsbürger in der Türkei Immobilien besitzen, wird das türkische Gericht nach türkischem Sachrecht entscheiden, wer im Grundbuch (dem sogenannten Tapu) landet. Und glauben Sie mir, das türkische Erbrecht hat einige Eigenheiten, die sich deutlich vom deutschen BGB unterscheiden, insbesondere was die Pflichtteile und die Stellung des Ehegatten angeht.
Der Kampf mit dem Grundbuch: Das Tapu als heiliger Gral
In Deutschland sind wir stolz auf unser Grundbuchamt. In der Türkei ist das Tapu-Amt (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) die entscheidende Instanz. Wer dort nicht eingetragen ist, dem gehört die Immobilie faktisch nicht – egal, was in irgendwelchen privaten Verträgen steht. Wenn der Erbfall eintritt, müssen die Erben den Nachweis führen, dass sie die rechtmäßigen Nachfolger sind.
Hier fängt das Problem meist an. Ein deutscher Erbschein wird in der Türkei nicht einfach so akzeptiert. Er muss erst mühsam durch ein türkisches Gericht anerkannt werden (Anerkennungs- und Vollstreckungsverfahren). Das dauert. Es kostet Nerven. Und es erfordert Anwälte in beiden Ländern. Ich habe Fälle erlebt, in denen Immobilien jahrelang leer standen und verfielen, weil die Erben sich nicht auf die bürokratischen Hürden in der Türkei einlassen wollten oder konnten. Oft scheitert es schon an der Apostille oder der beglaubigten Übersetzung durch einen in der Türkei vereidigten Übersetzer.
Die Tücken des türkischen Pflichtteilsrechts
Ein wichtiger Punkt, den viele unterschätzen: Das türkische Erbrecht schützt die Kinder (Abkömmlinge) massiv. Der sogenannte "Saklı Pay" (Pflichtteil) ist in der Türkei sehr stark ausgeprägt. Wer meint, er könne seine Kinder in Deutschland enterben und alles der Ehefrau vermachen, wird in der Türkei oft eines Besseren belehrt. Die türkischen Behörden wenden bei Immobilien vor Ort ihr eigenes Recht an, und das lässt sich durch ein deutsches Testament kaum aushebeln, wenn es um den Schutz der gesetzlichen Erben geht.
Praxis-Tipp vom Makler: Das türkische Testament vor Ort
Was rate ich in solchen Situationen? Ganz klar: Zweigleisig fahren. Wenn Sie eine Immobilie in der Türkei besitzen, reicht das deutsche Testament beim Notar um die Ecke nicht aus. Gehen Sie in der Türkei zu einem türkischen Notar und setzen Sie dort ein zusätzliches Testament auf, das sich explizit nur auf das bewegliche und unbewegliche Vermögen in der Türkei bezieht.
Warum? Weil ein türkisches Testament vor einem türkischen Notar (unter Beisein von Zeugen und oft sogar mit einem amtsärztlichen Attest über die Geschäftsfähigkeit, wenn man über 65 ist) direkt vom Tapu-Amt akzeptiert wird. Das spart den Erben das teure und langwierige Anerkennungsverfahren der deutschen Urkunden. Es ist eine kleine Investition zu Lebzeiten, die den Hinterbliebenen später massive Kopfschmerzen erspart. Achten Sie darauf, dass sich das türkische und das deutsche Testament nicht widersprechen. Eine Abstimmung zwischen den Rechtsanwälten in beiden Ländern ist hierbei kein Luxus, sondern schlichtweg notwendig.
Die steuerliche Falle: Erbschaftsteuer in zwei Ländern?
Jetzt wird es richtig ungemütlich: die Steuern. Deutschland und die Türkei haben zwar ein Doppelbesteuerungsabkommen, aber – und das ist ein großes Aber – das betrifft primär die Einkommensteuer. Bei der Erbschaftsteuer sieht die Welt anders aus. Deutschland besteuert das Welteinkommen und das Weltvermögen seiner Bewohner. Wenn Sie also in Berlin leben und eine Villa in Bodrum erben, will das deutsche Finanzamt seinen Teil abhaben.
Gleichzeitig erhebt auch die Türkei eine Erbschaft- und Schenkungsteuer (Veraset ve İntikal Vergisi). Zwar sind die Freibeträge in der Türkei für nahe Angehörige recht großzügig und die Steuersätze im Vergleich zu Deutschland moderat, dennoch droht eine Doppelbelastung. Man kann die in der Türkei gezahlte Steuer oft auf die deutsche Erbschaftsteuer anrechnen lassen, aber das ist ein bürokratischer Akt, der Fachwissen erfordert. Wer hier nicht aufpasst, zahlt am Ende mehr als nötig an den Fiskus.
Bewertung der Immobilie: Ein Spiel mit dem Feuer
Ein Problem ist die Bewertung. Das deutsche Finanzamt setzt gerne pauschale Werte an oder verlangt Gutachten. In der Türkei weicht der "offizielle" Wert (Rayiç Bedel), der beim Tapu-Amt hinterlegt ist, oft drastisch vom tatsächlichen Marktwert ab. Wenn man hier falsche Zahlen angibt, landet man schneller im Visier der Steuerfahndung, als man "Teşekkür ederim" sagen kann. Mein Rat: Lassen Sie frühzeitig ein Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten türkischen Sachverständigen erstellen. Das dient als belastbare Basis gegenüber beiden Finanzbehörden.
Handlungsempfehlungen: So sichern Sie Ihr türkisches Eigentum ab
Lassen Sie uns konkret werden. Wenn Sie als Resident in Deutschland Eigentum in der Türkei haben, sollten Sie folgende Punkte auf Ihrer Checklist abhaken:
Zusätzliches Testament in der Türkei: Erstellen Sie direkt vor Ort bei einem türkischen Notar eine Verfügung, die nur das türkische Vermögen regelt.
Vollmachten für den Ernstfall: Eine über den Tod hinausgehende Vollmacht (Düzenleme Şeklinde Vekaletname), die speziell für Immobiliengeschäfte formuliert ist, kann Wunder wirken. Aber Vorsicht: Diese muss sehr präzise formuliert sein.
Dokumenten-Check: Liegt das Tapu im Original vor? Passen die Namen und Nummern? Oft schleichen sich bei der Transkription von Namen (Umlaute wie Ü, Ö, Ä) Fehler ein, die später bei der Vererbung zu massiven Problemen führen.
Steuernummer und Bankkonto: Sorgen Sie dafür, dass die Erben wissen, wo die türkische Steuernummer (Vergi Numarası) ist und bei welcher Bank Konten existieren. Ohne türkisches Konto ist die Zahlung von laufenden Steuern und Gebühren vor Ort fast unmöglich.
Fazit aus der Immo Insider Perspektive
Die Immobilie in der Türkei ist oft ein emotionales Investment – ein Ort für den Lebensabend oder für den Familienurlaub. Doch ohne rechtliche Absicherung wird aus dem Traum vom Haus am Meer schnell ein Albtraum für die nächste Generation. Als Makler sehe ich zu oft, wie Immobilien "verwaisen", weil die Erben den bürokratischen Berg nicht erklimmen wollen oder können.
Ehrlicherweise muss man sagen: Wer in der Türkei kauft, kauft die türkische Bürokratie mit. Das muss kein Problem sein, wenn man vorbereitet ist. Ein deutsches Testament allein ist in der Türkei nicht viel mehr als ein Stück Papier mit hohem Übersetzungsaufwand. Wer heute die paar hundert Euro für einen türkischen Anwalt und Notar in die Hand nimmt, spart seinen Kindern morgen zehntausende Euro an Anwaltskosten und Steuernachzahlungen. Denken Sie daran: Im türkischen Recht zählt das, was im Tapu-Register steht. Sorgen Sie dafür, dass der Übergang dorthin so reibungslos wie möglich verläuft.
Haben Sie Fragen zu Ihrer spezifischen Situation oder brauchen Sie Kontakte zu verlässlichen Experten vor Ort? Melden Sie sich gerne. In meinem Netzwerk finden sich immer Wege, auch komplexe grenzüberschreitende Immobilienfragen zu klären. Denn am Ende soll die Immobilie Freude bereiten – und keine schlaflosen Nächte.
Tags: Auslandsimmobilien, Erbrecht, Türkei, Doppelbesteuerung, Immobilienbewertung, Testament, Grundbuchwesen, Nachlassspaltung