Immobilien erben: Deutschland & Ukraine im Härtecheck

Erbschaften zwischen Deutschland und der Ukraine sind komplex. Erfahren Sie, wie Sie Immobilien rechtssicher übertragen, Steuern sparen und bürokratische Hürden im Krieg meistern.

Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-05-15

Immobilien-Erbe zwischen Deutschland und der Ukraine: Ein Minenfeld für Eigentümer?

In meiner täglichen Praxis als Makler erlebe ich oft Momente, in denen die Weltpolitik direkt am Küchentisch meiner Kunden landet. Stellen Sie sich vor: Eine Familie in Berlin erfährt, dass die Großmutter im ukrainischen Lwiw (Lemberg) ein Haus hinterlassen hat. Oder ein ukrainischer Staatsbürger, der vor dem Krieg nach München geflohen ist, erbt plötzlich eine Eigentumswohnung in Leipzig. Was auf dem Papier nach einem Vermögenszuwachs aussieht, entpuppt sich in der Realität oft als bürokratisches Monster, das selbst gestandene Juristen ins Schwitzen bringt.

Warum das so ist? Weil wir es hier mit einem Mix aus internationalem Privatrecht, kriegsbedingten Sonderregelungen und massiven Unterschieden in der Grundbuchführung zu tun haben. Als Makler interessieren mich dabei weniger die theoretischen Paragraphen, sondern die harten Fakten: Wie kriege ich die Immobilie verkauft? Wie kommen die Erben rechtssicher ins Grundbuch? Und was passiert, wenn Dokumente in der Ukraine unauffindbar sind?

Die erste Hürde: Welches Recht gilt eigentlich?

Wenn ich eine Immobilie in Deutschland verkaufe, ist die Sache meist klar. Doch bei grenzüberschreitenden Fällen mit der Ukraine wird es knifflig. Seit der EU-Erbrechtsverordnung (EUV-VO) von 2015 gilt grundsätzlich: Das Erbrecht des Staates, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, kommt zur Anwendung. Aber – und das ist ein riesiges Aber – die Ukraine ist kein EU-Mitglied.

Ich hatte neulich einen Fall in Dresden. Der Verstorbene war Ukrainer, lebte aber seit zehn Jahren in Sachsen. Nach deutschem Verständnis galt deutsches Erbrecht. Doch für sein Haus in der Nähe von Kiew pocht die Ukraine auf ihr eigenes Recht, da es sich um unbewegliches Vermögen auf ihrem Staatsgebiet handelt. Diese sogenannte Nachlassspaltung sorgt dafür, dass man oft zwei Verfahren gleichzeitig führen muss. Wer hier keinen kühlen Kopf bewahrt, zahlt doppelt Lehrgeld.

Der Erbschein – Das goldene Ticket (und warum es so schwer zu kriegen ist)

Ohne Erbschein geht im deutschen Immobiliengeschäft gar nichts. Kein Notar beurkundet einen Verkauf, kein Grundbuchamt schreibt um. Wenn das Erbe einen Bezug zur Ukraine hat, wird dieser Zettel zum heiligen Gral. In Deutschland beantragen wir den Erbschein beim Nachlassgericht. Wenn der Erblasser Ukrainer war, verlangt das Gericht oft Nachweise, die in Kriegszeiten kaum zu beschaffen sind.

Ein Beispiel aus meiner Praxis: Ein Mandant wollte eine Wohnung in Nürnberg verkaufen, die er von seinem ukrainischen Onkel geerbt hatte. Das deutsche Gericht verlangte eine Apostille auf der Sterbeurkunde aus der Ukraine. Das Problem? Das zuständige Amt in der Ukraine lag in einem umkämpften Gebiet. Ohne diese beglaubigte Urkunde gab es keinen deutschen Erbschein. Ohne Erbschein kein Verkauf. Die Wohnung stand leer, das Hausgeld lief weiter, und die Bank drängte auf die Tilgung des laufenden Kredits. Hier hilft oft nur die Zusammenarbeit mit spezialisierten Anwälten, die noch Kontakte zu ukrainischen Notaren haben, die mobil arbeiten.

Apostillen und Übersetzungen: Der Teufel steckt im Detail

Unterschätzen Sie niemals den Aufwand für Beglaubigungen. Dokumente aus der Ukraine müssen für deutsche Behörden fast immer mit einer Apostille versehen sein. Das ist eine Überbeglaubigung im internationalen Urkundenverkehr. Seit dem Ausbruch des Krieges sind die Bearbeitungszeiten in der Ukraine massiv gestiegen. Wer hier als Erbe nicht sofort handelt, verliert wertvolle Monate, in denen der Immobilienmarkt (und die Zinsen) sich gegen einen bewegen können.

Immobilienbesitz in der Ukraine: Ein Risiko-Check für deutsche Erben

Wenn Sie als in Deutschland lebende Person ein Objekt in der Ukraine erben, müssen Sie sich einer unangenehmen Wahrheit stellen: Die Wertermittlung ist aktuell fast unmöglich. Während Immobilien in den westlichen Regionen wie Lwiw oder Transkarpatien teilweise sogar im Wert steigen, sind Objekte im Osten oder Süden oft faktisch unverkäuflich oder gar zerstört.

Ehrlich gesagt: Ich rate meinen Kunden oft dazu, solche Erbschaften erst einmal "ruhen" zu lassen, sofern keine unmittelbare Gefahr für das Objekt besteht. Einen Notverkauf unter Wert, nur weil man die Bürokratie scheut, bereut man meistens nach wenigen Jahren.

Die steuerliche Falle: Das Finanzamt vergisst nichts

Hier wird es für Erben richtig ungemütlich. Deutschland besteuert das Welteinkommen (und das Weltvermögen). Wenn Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, will das Finanzamt seinen Anteil am Erbe sehen – egal, ob die Villa in Hamburg oder das Apartment in Odessa steht.

Das Problem: Es gibt zwischen Deutschland und der Ukraine kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) für Erbschaftssteuern. Das ist eine Information, bei der viele meiner Kunden bleich werden. Zwar kann die in der Ukraine gezahlte Steuer unter bestimmten Bedingungen (nach § 21 ErbStG) auf die deutsche Steuer angerechnet werden, aber das ist ein bürokratischer Hürdenlauf. Wenn die Freibeträge (z.B. 400.000 € für Kinder) überschritten werden, kann die Steuerlast massiv sein, obwohl man das Geld aus dem Verkauf in der Ukraine vielleicht gar nicht nach Deutschland transferieren kann.

Bewertung durch das deutsche Finanzamt

Wie bewertet das deutsche Finanzamt ein Haus in Charkiw? Oft nach dem sogenannten Vergleichswertverfahren oder durch Schätzung. Da im Moment kaum Vergleichswerte existieren, besteht die Gefahr einer zu hohen Einschätzung. Hier müssen Sie als Erbe proaktiv mit Gutachten gegensteuern, um nicht Steuern auf Phantasiewerte zu zahlen.

Praxis-Tipp: Das Testament als Lebensretter

Wenn ich Eigentümer berate, die Immobilien in beiden Ländern besitzen, ist mein dringender Rat immer: Schreiben Sie ein Testament! Und zwar nicht irgendeins, sondern eines, das eine Rechtswahl enthält.

Sie können in Ihrem Testament festlegen, dass für Ihre gesamte Rechtsnachfolge das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit gelten soll. Ein Ukrainer in Deutschland kann also ukrainisches Recht wählen. Das löst zwar nicht alle Probleme mit der ukrainischen Immobilie, schafft aber Klarheit für die deutschen Banken und das Grundbuchamt. Noch besser ist ein zweisprachiges Testament, das von einem Notar beurkundet wurde, der beide Rechtsordnungen versteht. Das kostet zwar im ersten Schritt mehr, spart den Erben aber Jahre an Lebenszeit und tausende Euro an Prozesskosten.

Nachlassabwicklung in Zeiten des Krieges: Was ist heute möglich?

Viele glauben, in der Ukraine stehe alles still. Das stimmt nicht. Das Justizministerium in Kiew hat eine Liste von Notaren veröffentlicht, die auch während des Kriegsrechts zur Durchführung von Nachlassverfahren berechtigt sind. Es ist jedoch ein digitaler Wettlauf.

Ein wichtiger Aspekt, den ich oft sehe: Die Fristen. In der Ukraine muss man das Erbe innerhalb einer bestimmten Frist (meist 6 Monate, wobei es kriegsbedingte Verlängerungen gab) offiziell annehmen. Wer diese Frist verpasst, weil er in Deutschland auf Post wartet, hat ein Problem. Die Annahme kann durch eine Erklärung bei einem ukrainischen Notar oder über die ukrainische Botschaft erfolgen. Wer hier pennt, verliert seine Ansprüche an den Staat oder an Miterben.

Die Rolle des Maklers bei Auslandserbschaften

Vielleicht fragen Sie sich, warum ich als Makler mich damit beschäftige? Ganz einfach: Ein Immobilienverkauf ist die Endstation einer langen Reise. Wenn ich ein Objekt in den Verkauf nehme, prüfe ich zuerst die Verfügungsgewalt. Wenn ich sehe, dass der Eigentümer verstorben ist und ukrainisches Recht im Spiel ist, gehen bei mir die Alarmglocken an. Ich koordiniere dann zwischen den Erben, spezialisierten Anwälten und den Behörden. Mein Ziel ist es, dass am Ende ein sauberer Titel steht, den ein Käufer ohne Angst erwerben kann.

Hand aufs Herz: Lohnt sich der Aufwand?

Ich werde oft gefragt: "Soll ich das Erbe in der Ukraine überhaupt antreten?" Meine Antwort als Immobilienprofi: Ja, aber nur mit Fachbegleitung. Immobilien sind Sachwerte. Kriege enden, und der Wiederaufbau wird kommen. Eine Wohnung in Kiew oder ein Grundstück in den Karpaten kann in zehn Jahren eine der besten Investitionen Ihres Lebens sein.

Aber – und das ist das dicke Ende – Sie brauchen Geduld. Wer schnelles Geld will, wird bei deutsch-ukrainischen Erbfällen enttäuscht. Die Bürokratie ist zäh, die Sprache eine Barriere und die steuerlichen Fallstricke sind tückisch. Wenn Sie aber strukturiert vorgehen, alle Fristen einhalten und die steuerliche Seite in Deutschland nicht vergessen, sichern Sie sich und Ihrer Familie ein wertvolles Asset.

Zusammenfassende Checkliste für Erben:

Am Ende des Tages ist jede Immobilie mehr als nur Stein und Mörtel – sie ist eine Familiengeschichte. Dass diese Geschichte nicht in einem bürokratischen Albtraum endet, liegt in Ihrer Hand. Gehen Sie es professionell an, dann klappt es auch mit dem Erbe über Grenzen hinweg.

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