Immobilien als Kapitalanlage: Warum Betongold jetzt gewinnt

Warum Immobilien trotz Zinswende die beste Wahl für den Vermögensaufbau sind. Erfahren Sie, wie Sie steuerliche Vorteile nutzen und rentable Lagen finden. Expertise vom Profi-Makler.

Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-07-06

Hand aufs Herz: Wenn Sie heute 500.000 Euro auf dem Konto hätten, wo würden Sie das Geld parken? In Staatsanleihen, die gerade so die Inflation ausgleichen? In volatilen Tech-Aktien, bei denen ein Tweet von Elon Musk das Depot rot färbt? Oder in Beton, den Sie anfassen können?

Man hat den Boom der Zehnerjahre erlebt, die Hysterie während der Pandemie und das große Zähneklappern, als die Zinsen 2022 plötzlich nach oben schossen. Und wissen Sie was? Trotz der Unkenrufe in vielen Wirtschaftsblättern bleibe ich dabei: Immobilien sind und bleiben die stabilste Säule für den Vermögensaufbau. Aber – und das ist ein großes Aber – nicht mehr jede Schrottimmobilie funktioniert heute wie von selbst. Die Zeiten, in denen man blind kaufen konnte und die Wertsteigerung alles gerettet hat, sind vorbei. Wir sind zurück im Markt der Profis.

Warum "Betongold" kein bloßes Schlagwort ist

In letzter Zeit liest man oft, dass Aktienfonds oder Versicherungen die besseren Renditen abwerfen würden. Da muss ich schmunzeln. Wer so argumentiert, vergisst meist zwei entscheidende Faktoren: die steuerlichen Vorteile in Deutschland und den Hebeleffekt durch Fremdkapital. Versuchen Sie mal, zur Bank zu gehen und sich 400.000 Euro zu leihen, um damit Nvidia-Aktien zu kaufen. Der Bankberater wird Sie freundlich zur Tür begleiten. Bei einer soliden Eigentumswohnung in einer B-Lage wie Augsburg, Leipzig oder dem Umland von Frankfurt sieht das ganz anders aus.

Dazu kommt die psychologische Komponente. Ich hatte letzte Woche einen Kunden in meinem Büro in Berlin-Pankow. Er hat 2008 seine erste Wohnung gekauft. Damals sagten alle: "Viel zu teuer!" Heute ist die Wohnung abbezahlt, die Mieteinnahmen sind seine private Zusatzrente. Er sagt mir: "Das Beste war, dass ich das Geld nicht einfach per Mausklick ausgeben konnte." Immobilien zwingen zur Disziplin. Sie sind ein Langstreckenlauf, kein Sprint.

Der reale Wert im Inflationsschutz

Wir haben in den letzten zwei Jahren gesehen, wie schnell die Kaufkraft schwinden kann. Eine Immobilie ist ein Realwert. Steigen die Preise für Energie und Brot, steigen mittelfristig auch die Löhne und damit die Mieten. Wer eine vermietete Immobilie besitzt, hat einen eingebauten Inflationsschutz. Laut Daten der Bundesbank sind die Wohnimmobilienpreise über Jahrzehnte hinweg real (also nach Abzug der Inflation) gestiegen. Klar gab es Dellen, aber der Trendkanal zeigt nach oben.

Die Zinswende: Ein reinigendes Gewitter für den Markt

Ehrlich gesagt war die Nullzinsphase ungesund. Es wurde alles gekauft, egal wie sanierungsbedürftig oder schlecht gelegen. Das hat die Preise in Sphären getrieben, die mit der Mietrendite nichts mehr zu tun hatten. Jetzt, wo wir uns bei Bauzinsen um die 3,5 bis 4 Prozent eingependelt haben, trennt sich die Spreu vom Weizen. Das ist gut so!

Für Käufer bedeutet das: Verhandlungsspielraum. Vor drei Jahren mussten Sie am Besichtigungstag unterschreiben, sonst war die Wohnung weg. Heute können wir wieder über den Preis reden. Liquidität ist zurzeit Macht.

Worauf es bei der Lage heute wirklich ankommt

Vergessen Sie die alten "A-Lagen"-Dogmen. München, Hamburg, Wien – ja, toll, sicher. Aber die Rendite dort ist oft homöopathisch. Ich blicke momentan verstärkt auf "Speckgürtel" und starke mittelständische Zentren. Schauen Sie sich Städte an, die eine gute Schienenanbindung (ICE-Halt!) haben und wo große Arbeitgeber sitzen.

Das Gespenst GEG: Energetische Sanierung als Chance

Viele Anleger haben Angst vor dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). "Ich muss alles dämmen, das ruiniert mich!". Ich sehe das anders. Eine Immobilie mit schlechtem Energieausweis (Klasse F, G oder H) bietet derzeit die größte Chance für Value-Add-Investoren. Diese Objekte werden am Markt mit massiven Abschlägen gehandelt.

Wer clever ist, kauft günstig ein, nutzt die Förderprogramme der KfW (z. B. Programm 261 für Sanierungen zum Effizienzhaus) und hebt den Wert der Immobilie aktiv an. Ein Sanierungsfahrplan ist heute wichtiger als eine neue Einbauküche. Wer heute in die energetische Qualität investiert, sichert sich die Vermietbarkeit der nächsten 30 Jahre. Ein "D" oder "C" im Energieausweis ist das neue "A" im Wiederverkaufswert.

Ein konkretes Rechenbeispiel aus der Praxis

Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus aus den 60ern im Ruhrgebiet. Kaufpreis 800.000 Euro. Sanierungsstau bei Heizung und Fenstern. Früher hätte man das für 1,2 Millionen blind gekauft. Heute drücken wir den Preis wegen der anstehenden Investitionen. Wenn Sie 200.000 Euro in eine moderne Wärmepumpe und Fassadendämmung stecken, bekommen Sie nicht nur staatliche Zuschüsse, sondern können die Miete im Rahmen der Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) anpassen. Am Ende haben Sie ein top-modernes Objekt mit hoher Rendite und geringem Leerstandsrisiko.

Immobilien vs. Versicherungen: Der Renditecheck

Vielerorts wird die klassische Lebensversicherung wieder beworben. Aber Hand aufs Herz: Haben Sie sich die Kostenstrukturen mal angesehen? Provisionen, Verwaltungskosten, Deckungskapital... Da bleibt am Ende oft wenig übrig. Eine Immobilie ist zwar mit Arbeit verbunden – man muss sich um Nebenkostenabrechnungen oder mal ein kaputtes Dach kümmern – aber die Kontrolle bleibt bei Ihnen.

Zudem ist die steuerliche Komponente unschlagbar. Die Abschreibung (AfA) wurde gerade erst verbessert. Seit 2023 gilt für Neubauten eine AfA von 3 Prozent. Und wer eine Bestandsimmobilie länger als 10 Jahre hält, kann den Gewinn beim Verkauf komplett steuerfrei einstreichen (§ 23 EStG). Das bietet keine Versicherung und kein Aktiendepot in diesem Umfang.

Der Hebeleffekt (Leverage)

Das ist das eigentliche Geheimnis des Immobilienerfolgs. Wenn Sie 50.000 Euro Eigenkapital einsetzen und 200.000 Euro von der Bank leihen, verzinst sich Ihr eingesetztes Kapital bei einer Wertsteigerung des Objekts von nur 2 Prozent bereits massiv mehr als bei einer Aktie, die 5 Prozent macht. Warum? Weil die 2 Prozent Wertsteigerung auf die gesamten 250.000 Euro wirken, nicht nur auf Ihre 50.000 Euro.

Risiken steuern: Wie man Fehler vermeidet

Natürlich ist nicht alles Gold, was glänzt. Die größten Fehler, die ich sehe?

  1. Emotionskäufe: "Die Wohnung ist so schön hell." – Egal! Rechnet sich die Kaltmiete? Wenn nicht: Finger weg.

  2. Unterschätzung der Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – das sind in manchen Bundesländern bis zu 15 Prozent oben drauf. Das muss erst mal wieder reingeholt werden.

  3. Fehlendes Instandhaltungsbudget: Wer jeden Cent der Miete verprasst, steht dumm da, wenn die Heizung im Winter den Geist aufgibt. Legen Sie mindestens 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat zur Seite.

Was ist mit dem "Mietnomaden"?

Das ist die Ur-Angst vieler Deutscher. In meinen 15 Jahren hatte ich genau zwei Fälle. Wenn man die Mieterselbstauskunft ernst nimmt, eine Schufa-Auskunft zieht und sich die letzten drei Gehaltsnachweise sowie eine Vorvermieterbescheinigung zeigen lässt, ist das Risiko minimal. Eine gute Hausverwaltung nimmt Ihnen diesen Stress zudem komplett ab.

Eine Prognose für die nächsten 24 Monate

Wir sehen gerade die Bodenbildung. Die Zinsen werden wahrscheinlich nicht weiter massiv steigen, vielleicht sogar leicht sinken, wenn die EZB Spielraum bekommt. Gleichzeitig bricht der Wohnungsneubau dramatisch ein. Das Angebot an Wohnraum verknappt sich weiter, während die Nachfrage durch Zuwanderung und den Trend zu kleineren Haushalten stabil bleibt.

Das bedeutet für Sie: Die Mieten werden weiter steigen. Besonders in den Bestandsbauten der 70er bis 90er Jahre sehe ich riesiges Potenzial. Wer jetzt den Mut hat zu kaufen, wird in fünf Jahren als derjenige gelten, der "noch günstig eingestiegen" ist.

Natürlich braucht man heute einen längeren Atem. Immobilien sind keine Spekulationsobjekte für schnelle Flips – außer man versteht das Handwerk der Sanierung perfekt. Als langfristiger Vermögensaufbau sind sie jedoch alternativlos. Ob als Altersvorsorge oder zum Vererben für die nächste Generation.

Schauen Sie sich nicht die Hochglanzprospekte an. Gehen Sie dorthin, wo es vielleicht ein bisschen staubig ist, wo man durch Sanierung Wert schaffen kann und wo die Lage auch in 20 Jahren noch funktioniert. Das ist echtes Investieren.

Haben Sie ein konkretes Objekt im Auge? Dann prüfen Sie es auf Herz und Nieren. Rechnen Sie konservativ. Und wenn die Zahlen stimmen: Greifen Sie zu. Die beste Zeit, eine Immobilie zu kaufen, war vor 10 Jahren. Die zweitbeste Zeit ist jetzt.

Tags: Immobilieninvestment, Vermögensaufbau, Mietrendite, Sanierung (GEG), Marktanalyse, DACH-Raum, B-Lagen

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