Immobilienmarkt Analyse: Lohnt sich Betongold aktuell noch?

Der Immobilienmarkt zwischen Zinsangst und Sanierungsdruck: Warum Betongold trotz Krise ein sicherer Hafen bleibt und worauf Käufer sowie Verkäufer jetzt achten müssen. Wir klären auf.

Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-07-16

Betongold unter der Lupe: Warum der Markt gerade jetzt die Spreu vom Weizen trennt

Hand aufs Herz: Wer in den letzten zehn Jahren eine Immobilie besessen hat, fühlte sich wie ein kleiner König. Die Preise kannten nur eine Richtung: steil nach oben. Doch wer heute durch die Innenstädte von München, Bern oder Graz läuft, spürt, dass sich der Wind gedreht hat. Man hört oft die bange Frage: „Ist mein Haus bald nichts mehr wert?“. Meine Antwort ist immer dieselbe: Es kommt darauf an. Und zwar mehr denn je auf die Details, die wir früher gerne mal ignoriert haben.

Wir befinden uns in einer Phase, die ich gerne als die „große Sortierung“ bezeichne. Das ewige Dogma von der Immobilie als sicherem Hafen gilt zwar noch, aber die Bedingungen haben sich radikal verschärft. Laut aktuellen Daten der Deutschen Bundesbank haben wir bei den Wohnimmobilienpreisen zwar eine Korrektur erlebt, doch der Boden scheint in vielen A-Lagen bereits gefunden. Aber Vorsicht: Eine Schwalbe macht noch keinen Sommer. Während der Neubau fast zum Erliegen kommt, stapeln sich im Bestand die Sanierungsfälle. Wer jetzt blind kauft, verbrennt sich schneller die Finger, als der Notar die Urkunde verlesen kann.

Der Zins-Schock und seine Spätfolgen: Was Käufer jetzt wissen müssen

Erinnern Sie sich noch an 1,0 % Zinsen? Das war pure Euphorie auf Pump. Heute liegen wir bei der Baufinanzierung (je nach Bonität und Tilgung) meist stabil zwischen 3,5 % und 4,0 %. Das klingt historisch gesehen moderat, ist aber für jemanden, der eine 800.000-Euro-Wohnung finanzieren will, eine echte Hausnummer. Die monatliche Belastung hat sich schlicht verdoppelt. In meinen Kundengesprächen sehe ich, dass die Leistbarkeit zum alles entscheidenden Filter geworden ist.

Was bedeutet das für den Markt? Die Nachfrage ist nicht weg, sie ist nur vorsichtiger. Wo früher 50 Interessenten vor der Tür standen, sind es heute fünf. Aber diese fünf sind „echte“ Käufer mit Eigenkapital. Der Markt hat sich vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt gewandelt, zumindest in der Theorie. Denn wer nicht verkaufen muss, hält seine Füße still. Das führt zu einem kuriosen Effekt: Das Angebot an wirklich guten Objekten ist knapper denn je, während der „Schrott“ wie Blei in den Portalen liegt.

Die Finanzierung als Nadelöhr

Ein Objekt ist perfekt, die Käufer sind verliebt, doch die Bank winkt ab. Die Kreditinstitute bewerten Immobilien heute deutlich konservativer. Der Beleihungsauslauf wird strenger geprüft. Wer kein Eigenkapital von mindestens 20 % (plus Erwerbsneukosten wie Grunderwerbsteuer und Notar) mitbringt, hat es schwer. Mein Tipp: Sprechen Sie vor der Besichtigung mit Ihrer Bank. Ein Finanzierungszertifikat ist im aktuellen Markt Ihr wichtigstes Verhandlungsargument.

Energieeffizienz: Der neue „Elefant im Raum“

Früher war der Energieausweis ein lästiges Stück Papier im Anhang des Exposés. Keiner hat wirklich draufgeschaut. Heute ist er das erste, was meine Kunden sehen wollen. Mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist die energetische Beschaffenheit zum Preistreiber Nummer eins geworden. Ein Haus der Klasse H in einer Speckgürtellage ist heute faktisch nur noch den Grundstückswert minus Abriss- oder Kernsanierungskosten wert. Hart, aber wahr.

Nehmen wir ein charmantes Siedlungshaus aus den 60ern in der Vermarktung als Beispiel. Früher wäre das für 450.000 Euro weggegangen wie warme Semmeln. Heute fragen die Leute sofort: „Wann muss die Heizung raus? Ist das Dach gedämmt? Was sagt der Sanierungsfahrplan?“ Wir sehen hier einen handfesten Sanierungsabschlag. Immobilien mit den Klassen A oder B erzielen Spitzenpreise, während die Klassen E bis H oft mit Preisabschlägen von 20 % bis 30 % gegenüber dem Höchstwert von 2021 abgestraft werden.

Mietenwahnsinn versus Kaufzwang: Wo führt das hin?

Wenn weniger gebaut wird und gleichzeitig weniger Menschen kaufen können, passiert was? Richtig, alle stürzen sich auf den Mietmarkt. Wir erleben gerade in Metropolen wie Berlin oder Frankfurt eine Mietpreisrallye, die mir ehrlich gesagt Sorgen macht. Die Schere zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungspreisen klafft immer weiter auseinander. Wer heute eine Wohnung sucht, konkurriert mit Hunderten anderen.

Aus Sicht eines Investors ist das natürlich eine Chance. Die Mietrenditen ziehen endlich wieder an, weil die Kaufpreise leicht nachgegeben haben, während die Mieten durch die Decke gehen. Aber Achtung vor der Regulierung! Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen sind reale Risiken für die Renditeberechnung. Ich rate jedem Anleger: Kalkulieren Sie nicht mit der maximalen Fantasiemiete, sondern mit dem, was rechtssicher ist. Ein langjähriger, zufriedener Mieter ist wertvoller als 2 Euro mehr pro Quadratmeter bei ständigem Rechtsstreit.

Neubaukrise: Warum wir bald ein massives Problem bekommen

Die Genehmigungszahlen sind im Keller. Die Baukosten sind durch die Decke gegangen – Materialpreise und Fachkräftemangel lassen grüßen. Für Projektentwickler lohnt es sich oft einfach nicht mehr, zu bauen, wenn sie am Ende 15 Euro Kaltmiete verlangen müssten, um nur die Kosten zu decken. Das Ergebnis: In zwei bis drei Jahren werden wir einen dramatischen Mangel an modernem Wohnraum haben. Dieser Angebotsengpass wird die Preise im Bestand wieder antreiben.

Wo früher Baugebiete wie Pilze aus dem Boden schossen, herrscht jetzt Stille. Wer heute eine solide Bestandsimmobilie erwirbt und diese energetisch auf Stand bringt, sitzt in fünf Jahren auf einem Goldschatz. Der Mangel ist der beste Freund der Wertsteigerung. Das ist einfache Volkswirtschaftslehre, die am Immobilienmarkt mit Verzögerung, aber mit voller Wucht zuschlägt.

Strategien für private Verkäufer

Wenn Sie jetzt verkaufen wollen, müssen Sie ehrlich zu sich selbst sein. Die Preise von Anfang 2022 sind Geschichte. Wer heute mit „Mondpreisen“ startet, verbrennt sein Objekt. Die Immobilie wird zur „Leiche“ im Internet. Gehen Sie mit einem realistischen, marktgerechten Preis rein. Ein guter Makler erstellt Ihnen eine fundierte Wertermittlung, die auf echten Transaktionsdaten basiert, nicht auf Wunschvorstellungen aus der Nachbarschaft.

Der Faktor „Lage“ neu gedacht: Mehr als nur die Postleitzahl

Wir alle kennen den Spruch „Lage, Lage, Lage“. Er stimmt immer noch, hat sich aber verfeinert. Früher reichte es, im richtigen Stadtteil zu sein. Heute zählt die Konnektivität. Dank Homeoffice-Trend ist der „zweite Ring“ um die Großstädte plötzlich wieder hochspannend. Wenn man nur noch zweimal die Woche ins Büro muss, nimmt man die 45 Minuten Bahnfahrt gerne in Kauf, wenn dafür das Haus im Grünen bezahlbar bleibt.

Aber: Die Lage muss resilient sein. Gibt es Glasfaser? Wie ist die Nahversorgung? Muss ich für jedes Brötchen das Auto nehmen? In Zeiten steigender CO2-Bepreisung und Mobilitätswende gewinnen Lagen mit gutem ÖPNV-Anschluss massiv an Bedeutung. Ein Haus in der Pampa ohne Anbindung? Das wird in Zukunft ein schweres Erbe. Ich rate Käufern immer: Schaut euch nicht nur das Haus an, sondern lauft 15 Minuten in jede Himmelsrichtung. Was ihr da seht, ist eure Lebensqualität der nächsten 20 Jahre.

Was Anleger jetzt tun sollten

Ist Betongold also noch ein Investment wert? Ja, definitiv. Aber die Zeit des „Passiv-Investierens“ ist vorbei. Man kann nicht mehr einfach irgendwas kaufen und warten, dass man reich wird. Heute ist Fachwissen gefragt. Wer heute in Immobilien investiert, sollte folgende drei Regeln beherzigen:

  1. Realismus bei der Rendite: Wer eine Eigenkapitalrendite von 8 % sucht, landet meist bei Hochrisiko-Objekten. Solide Objekte in guten Lagen bringen aktuell zwischen 3 % und 4,5 % – das ist (bei Berücksichtigung der Steuerersparnis und der Tilgung) immer noch ein sehr guter Deal.

  2. Prüfung der Bausubstanz: Lassen Sie im Zweifel einen Gutachter über das Objekt schauen. Besonders die Haustechnik und die Dämmung sind die Kostentreiber von morgen.

  3. Langfristigkeit: Immobilien waren noch nie für das schnelle Geld gedacht. Planen Sie in Zyklen von 10 bis 15 Jahren. Wer die aktuelle Marktphase aussitzt und jetzt klug einkauft, wird in zehn Jahren froh sein, den Mut gehabt zu haben.

Der Markt bereinigt sich gerade von Glücksrittern und überhebelten Spekulanten. Übrig bleiben solide Werte. Und genau das ist es, was eine Immobilie eigentlich sein sollte: Ein stabiles Fundament für das eigene Vermögen und ein Zuhause für Menschen. Wer mit diesem Blickwinkel agiert, kann auch im aktuellen Umfeld wenig falsch machen.

Tags: Marktbereinigung, Energieausweis, Baufinanzierung, Sanierungsabschlag, Mietrendite, Bestandsimmobilien, DACH-Raum

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