Mietentgang & Leerstand: Die Wahrheit über staatliche Immobilien

Wohnraummangel vs. Leerstand bei Staatsbetrieben: Warum die Ausrede "kein Mietentgang" gefährlich ist und was wir von der ÖBB-Debatte für den deutschen Markt lernen können.

Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-07-06

Wenn wir über Leerstand sprechen, kochen die Emotionen schnell hoch. Besonders in Städten wie Berlin, Hamburg oder Wien, wo bezahlbarer Wohnraum mittlerweile so selten ist wie ein ehrlicher Politiker vor der Wahl. Neulich flatterte diese Nachricht aus Österreich ein: Die ÖBB (Österreichische Bundesbahnen) hat Immobilien im Portfolio, die teilweise leer stehen. Sofort stürzt sich die Politik darauf. Mietentgang? Verschwendung? Sozialer Sprengstoff?

Es ist ein Phänomen, das wir im gesamten DACH-Raum zur Genüge kennen. Ob die Deutsche Bahn, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) oder kommunale Wohnungsbaugesellschaften: Der Staat und seine Betriebe sitzen oft auf Schätzen, die sie nicht heben können. Oder wollen. Werfen wir mal einen Blick unter die Motorhaube der öffentlichen Immobilienverwaltung und klären, warum "kein Mietentgang" oft nur die halbe Wahrheit ist.

Das Märchen vom unproblematischen Leerstand

In der aktuellen Debatte um die ÖBB-Immobilien wird argumentiert, dass durch den Leerstand kein finanzieller Schaden entstehe, weil die Objekte ohnehin saniert werden müssen oder für den Bahnbetrieb reserviert sind. Hand aufs Herz: Das ist eine rein buchhalterische Sichtweise. VWL-technisch ist jeder Monat, in dem eine Wohnung in einer Metropolregion leer steht, ein Verlust. Nicht nur an potenzieller Miete, sondern an gesellschaftlichem Nutzen.

Das erlebt man oft bei Objekten in Bahnnähe. Diese Lagen sind speziell. Lärmschutz, Erschütterungen, komplizierte Zugänge – das sind Faktoren, die private Investoren oft abschrecken. Wenn die öffentliche Hand hier Eigentümer ist, hat sie eine Verantwortung. Zu sagen, es gäbe keinen Mietentgang, weil man ja gar nicht plant zu vermieten, ist wie ein Bäcker, der sagt, er verliere kein Geld durch Brot vom Vortag, weil er es sowieso wegwirft. Der Rohstoff – der Wohnraum – ist da, er wird nur nicht genutzt.

Warum Sanierungsstau kein Argument sein darf

"Das Objekt ist in so schlechtem Zustand, eine Vermietung wäre unwirtschaftlich."

Warum schafft es der Staat nicht? Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten für alle. Aber die öffentliche Hand mahlt langsam. Wo ein Projektentwickler in sechs Monaten eine Baugenehmigung und ein Sanierungskonzept herbeizaubert, versinkt die Bahn (oder vergleichbare Körperschaften) in internen Abstimmungsschleifen.

Die bürokratische Bremse: Warum staatliche Immobilien oft brachliegen

Warum stehen Dienstwohnungen oder bahneigene Immobilien leer, während draußen die Mieten explodieren? Es liegt selten am bösen Willen. Es ist das System. In Deutschland sehen wir Ähnliches bei der BImA. Tausende Wohnungen stehen leer, während Soldaten oder Bundespolizisten keine bezahlbare Bleibe finden. Das Problem sind die Widmungen. Eine Immobilie, die als "betriebsnotwendig" deklariert ist, kann nicht einfach so auf den freien Markt geworfen werden. Da beißt sich die Katze in den Schwanz.

• Feste Zweckbindungen verhindern eine flexible Nutzung.

• Langwierige Ausschreibungsverfahren bei Verkäufen schrecken Profis ab.

• Mangelndes Personal in den Liegenschaftsverwaltungen verzögert Instandsetzungen.

Mietentgang vs. Opportunitätskosten

Wenn eine Bahngesellschaft sagt, es gebe keinen Mietentgang, meint sie eigentlich: "Wir haben keine Mieteinnahmen geplant, also fehlen sie uns nicht im Budget." Das ist eine gefährliche Fehlkalkulation. Wir müssen über Opportunitätskosten reden. Was hätte man mit dem Geld machen können, wenn die Fläche vor drei Jahren entwickelt worden wäre? Laut aktuellen Statistiken des IW Köln fehlen in deutschen Großstädten zehntausende Wohnungen jährlich. Jeder Quadratmeter, der nicht bebaut oder saniert wird, treibt den Preis für alle anderen in die Höhe.

Konkrete Zahlen aus der Maklerpraxis

Nehmen wir ein fiktives Mehrfamilienhaus mit 10 Einheiten à 60 Quadratmetern. In einer Stadt wie Wien oder Hamburg reden wir bei mäßigem Zustand über eine Kaltmiete von vielleicht 12 Euro pro Quadratmeter. Das sind 7.200 Euro im Monat. 86.400 Euro im Jahr. Steht das Ding fünf Jahre leer, reden wir über fast eine halbe Million Euro an Einnahmen, die einfach verpufft sind. Zu behaupten, da sei kein Schaden entstanden, ist mutig – oder ignorant.

Sonderfall Bahnanlagen: Zwischen Lärmschutz und Wohnidylle

Fairerweise muss man sagen: Wohnen an der Schiene ist kein Selbstläufer. Die Anforderungen an den Schallschutz sind durch die 16. Bundes-Immissionsschutzverordnung (BImSchV) massiv gestiegen. Wer heute eine alte Eisenbahner-Wohnung saniert, muss oft dreifach verglaste Schallschutzfenster und Lüftungsanlagen einbauen, die den Preis pro Quadratmeter in die Höhe treiben.

Doch das Interesse ist da! Urbanes Wohnen ist gefragter denn je. Die Nähe zum Bahnhof ist für Pendler ein Segen. In der DACH-Region beobachten wir einen Trend: "Transit-Oriented Development". Man baut dicht an den Knotenpunkten, um den Individualverkehr zu reduzieren. Dass ausgerechnet die Bahnunternehmen hier oft den Leerstand verwalten, ist ein Paradoxon, das wir schleunigst auflösen müssen.

Lösungsansätze: Wie wir die Schätze heben

Was müsste passieren? Es gibt drei Hebel, um Leerstand bei öffentlichen Giganten wie der ÖBB oder der DB zu bekämpfen:

1. Kooperation mit privaten Partnern: Wenn die Verwaltung überfordert ist, gebt das Zepter ab! Erbbaurechtsmodelle wären ideal. Der Grund bleibt beim Staat (Sicherheit), die Entwicklung übernimmt ein Profi.

2. Fast-Track für Sanierungen: Gesetzliche Erleichterungen für den Umbau von Nichtwohngebäuden in Wohnraum. Das GEG bietet hier zwar Ansätze, aber in der Praxis stehen wir oft vor der Brandschutz-Wand.

3. Transparenz-Register: Jede staatliche Liegenschaft mit mehr als sechs Monaten Leerstand muss öffentlich gemeldet und begründet werden. Druck hilft meist mehr als sanfte Worte.

Ein Beispiel in einem Vorort von Stuttgart: Eine alte Immobilie der Post. Stand jahrelang leer. Erst als die lokale Presse Druck machte, wurde ein Investor gefunden. Heute wohnen dort 15 Familien. Hätte man früher reagiert, wäre allen geholfen gewesen.

Wohnraum ist keine Bilanzposition

Wenn Wohnraum wie eine x-beliebige Bilanzposition behandelt wird, triggers das enorm. Eine Wohnung ist kein gelagerter Ersatzteil-Waggon. In der Immobilienwirtschaft haben wir eine soziale Komponente. Das regelt in Deutschland sogar das Grundgesetz (Artikel 14: Eigentum verpflichtet). Wenn staatsnahe Betriebe diesen Grundsatz ignorieren, untergraben sie das Vertrauen in den Markt.

Die Psychologie des Leerstands

Haben Sie schon mal in einer Straße gelebt, in der ein Haus komplett verrammelt ist? Es zieht das ganze Viertel runter. Es signalisiert Verfall. Es lädt zu Vandalismus ein. In Städten mit Wohnungsnot wirkt ein leerstehendes Gebäude wie eine Provokation. Mietervereine und Aktivisten nutzen diese Symbole – oft zu Recht –, um gegen "Spekulation" zu wettern. Dabei ist es hier oft gar keine Spekulation, sondern schlicht Inkompetenz in der Verwaltung.

Vergleich: Deutschland vs. Österreich

In Wien ist der soziale Wohnbau weltweit ein Vorbild. Die "Gemeindebauten" sind legendär. Dass nun ausgerechnet dort über Leerstände bei der ÖBB gestritten wird, zeigt, dass das System Risse bekommt. In Deutschland haben wir ähnliche Probleme mit ehemaligen Kasernen oder Postgeländen. Die Herausforderung ist überall gleich: Die Schere zwischen "wir brauchen Wohnraum" und "wir können die Sanierung nicht finanzieren/genehmigen" geht immer weiter auf.

"Lage lässt sich nicht vermehren." Grundstücke an Gleisen oder in Bahnnähe sind wertvolle Ressourcen. Sie brach liegen zu lassen, ist eine Sünde am Markt. Wir müssen weg von der Ausrede 'kein Mietentgang' und hin zur Pflicht der Bewirtschaftung.

Was Eigentümer daraus lernen können

Auch wenn Sie kein Staatskonzern sind: Leerstand ist Gift für Ihre Rendite. Viele private Vermieter scheuen die Sanierung, weil sie die Kosten oder den Stress mit Handwerkern fürchten. Aber die Zahlen lügen nicht. Ein leerer Monat kostet Sie nicht nur die Miete, sondern auch das Risiko von Leitungswasserschäden, Einbrüchen oder Schimmelbildung durch mangelnde Lüftung.

Werfen Sie einen Blick auf Ihre Strategie:

• Prüfen Sie Fördermittel der KfW oder regionaler Banken für energetische Sanierung.

• Denken Sie über Teilvermietung oder Zwischennutzung nach.

• Holen Sie sich Experten ins Boot, die wissen, wie man bürokratische Hürden umschifft.

Ein Blick in die Zukunft

Wird sich etwas ändern? Der politische Druck steigt immens. Wenn das Thema "Mietentgang durch Leerstand" erst einmal in den Hauptabendnachrichten landet, müssen die Vorstände reagieren. Ob bei der ÖBB oder der DB – die Zeit des gemütlichen Liegenlassens ist vorbei. Wir brauchen jede Wohnung. Und wir brauchen sie jetzt, nicht erst nach der nächsten Dekade der strategischen Prüfung.

Lassen Sie uns den Immobilienmarkt nicht nur als Zahlenwerk begreifen, sondern als den Lebensraum, der er ist. Ein leerstehendes Haus ist ein Versprechen, das nicht gehalten wurde. Es wird Zeit, diese Versprechen endlich einzulösen.

Tags: Leerstand, Oeffentliche Hand, Infrastruktur-Immobilien, Opportunitaetskosten, Wohnungsnot, Sanierungsstau, DACH-Raum