Wohnen 60+: Warum der Immobilienmarkt Best Ager ignoriert

Warum die Immobilienbranche die kaufkräftige „Best Ager“-Generation vernachlässigt und wie moderne Wohnkonzepte für die zweite Lebenshälfte wirklich aussehen müssen. Ein Blick aus der Praxis.

Autor: Immo Insider Community · Veröffentlicht: 2026-07-16

Die unterschätzte Revolution: Warum wir beim Thema „Wohnen im Alter“ völlig falsch planen

Hand aufs Herz: Wenn Sie heute durch deutsche Vorstädte oder die hippen Viertel von Berlin, Hamburg oder München spazieren, für wen wurde da gebaut? Die Antwort ist fast immer gleich: Junge Familien, Baugruppen mit Lastenrädern oder gut verdienende Singles. Doch eine Gruppe wird konsequent ignoriert, obwohl sie die meiste Kaufkraft besitzt und zahlenmäßig explodiert. Ich nenne sie die „Best Ager“ – Menschen in der zweiten Lebenshälfte, die keine Lust auf Treppenlifte und den Charme einer Krankenstation haben, aber dennoch wissen, dass das 250-Quadratmeter-Einfamilienhaus am Stadtrand zur Last wird.

Kunden um die 60 kommen und sagen: „Herr Makler, wir wollen uns verkleinern. Aber wir finden nichts, was nicht entweder seelenloser Neubau-Einheitsbrei oder ein betreutes Wohnheim mit Linoleumboden ist.“ Das Problem ist real. Wir haben im DACH-Raum eine massive Lücke zwischen dem klassischen Einfamilienhaus und dem Pflegeheim. Es fehlen Projekte, die Ästhetik, Barrierefreiheit und soziale Vernetzung kombinieren, ohne dass man sich mit 65 schon wie im Wartezimmer des Bestatters fühlt.

Warum ist das so? Warum tun sich Projektentwickler so schwer damit, für Menschen zu bauen, die Geld haben und genau wissen, was sie wollen? Wir haben uns die aktuelle Marktsituation und innovative Projekte im DACH-Raum angesehen. Es gibt sie, die Lichtblicke, aber sie sind selten.

Der „Empty Nest“-Effekt: Wenn das Haus zum Klotz am Bein wird

Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus einem gutbürgerlichen Stadtteil von Düsseldorf. Ein Ehepaar, beide Ende 60, bewohnt eine Villa aus den 70ern. Drei Etagen, riesiger Garten, Keller voll mit Erinnerungen. Die Kinder sind längst in London oder Berlin. Was früher das Paradies war, ist heute eine logistische Herausforderung. Der Rasen mäht sich nicht von allein, und das Bad im ersten Stock wird mit Knieproblemen zur Mount-Everest-Besteigung.

Das Paradoxe: Diese Menschen wollen verkaufen. Sie würden den Markt massiv entlasten und Platz für junge Familien schaffen. Aber sie finden keine adäquate Alternative. Eine seniorengerechte Wohnung muss eben mehr sein als nur schwellenlos. Sie braucht eine Seele. Laut Statistischem Bundesamt wird bis 2035 jeder dritte Deutsche über 65 Jahre alt sein (Destatis, Bevölkerungsvorausberechnung). Wenn wir hier nicht schleunigst umdenken, steuern wir sehenden Auges in eine Wohnkrise für Senioren.

Stigma „Seniorenresidenz“: Warum das Marketing oft scheitert

Ehrlicherweise ist schon der Begriff „Seniorenwohnen“ Gift für den Verkauf. Niemand, der mit 70 noch Tennis spielt und dreimal im Jahr verreist, will in einem Gebäude leben, auf dem groß „Residenz am Kurpark“ steht. Die Branche muss lernen, dass es hier um Lifestyle geht, nicht um Pflegebedürftigkeit. Vielmehr geht es um „Wohnungen für die zweite Lebenshälfte“ – Architektur, die klug genug ist, im Notfall Hilfe zuzulassen, aber im Alltag maximale Freiheit bietet.

Drei Konzepte, die den Markt aufmischen könnten

Trotz der Trägheit der Branche gibt es Projekte, die zeigen, wie es gehen kann. Dabei fällt auf: Oft sind es Nischenentwickler oder mutige Genossenschaften, die sich trauen, den Status Quo zu hinterfragen. Drei Ansätze stechen dabei besonders hervor, weil sie nicht nur Stein auf Stein setzen, sondern ein Lebenskonzept verkaufen.

1. Das Serviced-Living-Konzept im urbanen Raum

Hier geht es um die Integration in das pulsierende Stadtleben. Stellen Sie sich ein Gebäude vor, das im Erdgeschoss ein öffentliches Café, einen Coworking-Space für Jungunternehmer und vielleicht eine kleine Kita hat. In den oberen Stockwerken liegen die hochwertigen Apartments für die Generation 60+. Der Clou: Es gibt einen Concierge-Service, der nicht nur Pakete annimmt, sondern auch den Kontakt zu Reinigungsdiensten oder bei Bedarf zu ambulanten Pflegediensten hält. Solche Konzepte boomen in den USA unter dem Namen „Lifestyle Communities“ und finden langsam den Weg nach Europa.

2. Genossenschaftliches Wohnen 2.0

In Städten wie Zürich oder Wien ist man uns da oft einen Schritt voraus. Hier entstehen Projekte, bei denen die künftigen Bewohner schon in der Planungsphase mitreden. Da wird nicht über die Anzahl der Tiefgaragenplätze gestritten, sondern darüber, wie der Gemeinschaftsgarten und die Werkstatt genutzt werden sollen. Das Ziel ist die Vermeidung von Einsamkeit – dem größten Gesundheitsrisiko im Alter. In Deutschland gibt es erste Gehversuche in Freiburg und München, aber meist scheitert es an den horrenden Grundstückspreisen, die solche sozialen Konzepte im Keim ersticken.

3. Adaptive Architektur: Die Wohnung, die mitwächst

Ein spannender technischer Ansatz. Grundrisse werden so geplant, dass Wände ohne großen Aufwand versetzt werden können. Eine 4-Zimmer-Wohnung lässt sich so in zwei separate Einheiten teilen – zum Beispiel für eine 24-Stunden-Pflegekraft, die mit in der Wohnung lebt, aber einen eigenen Bereich hat. Das ist echtes vorausdenkendes Bauen. Leider ist das nach der aktuellen Hessischen oder Bayerischen Bauordnung oft bürokratisch schwierig umzusetzen.

Zinsen, Kosten, Baustopps: Die harte Realität der Bauträger

Warum bauen wir denn nicht einfach 50.000 solcher Wohnungen pro Jahr? Die Rechnung ist derzeit simpel, aber brutal: Hohe Baukosten (trotz leichter Entspannung bei den Materialpreisen) treffen auf Zinsen um die 3,5 bis 4 Prozent. Wenn man nun ein Projekt plant, das Gemeinschaftsflächen enthält, schmälert das die verkaufbare Fläche. Ein Gemeinschaftsraum von 100 Quadratmetern bringt keine Miete oder keinen Verkaufspreis – er kostet nur.

Eigentlich bräuchten wir hier gezielte Förderungen. Die KfW-Programme (wie z. B. „Altersgerecht Umbauen“) sind ein Tropfen auf den heißen Stein. Was fehlt, ist eine massive steuerliche Bevorzugung für Projekte, die nachweislich Barrierefreiheit und soziale Integration fördern. Sonst bauen wir weiterhin nur Luxus-Penthouses für Investoren, die nie darin wohnen werden.

Das Problem mit dem Grundbuch und der Teilungserklärung

Ein oft übersehener technischer Aspekt ist die rechtliche Gestaltung. Wer ein solches Projekt als Eigentumswohnungsanlage (WEG) plant, stößt schnell an Grenzen. Wie regelt man die Kosten für den Concierge? Was passiert, wenn die Gemeinschaftsflächen nicht mehr genutzt werden? Hier braucht es erfahrene Notare und Verwalter, die moderne Teilungserklärungen formulieren können.

Die Rolle des Maklers: Mehr als nur Türöffner

In diesem speziellen Segment wandelt sich die Anforderung an den Job massiv. Man ist nicht mehr die Person, die ein Exposé verschickt und Besichtigungen durchführt. Man wird zum Berater für Lebensphasen. Wenn man eine „Best Ager“-Kundenberatung macht, spricht man über Dinge wie:

Ehrlich gesagt: Viele aus der Branche unterschätzen das. Sie behandeln den 70-jährigen Käufer wie den 30-jährigen Erstkäufer. Ein fataler Fehler. Diese Zielgruppe hat Zeit, ist extrem kritisch und braucht Vertrauen, keine Verkaufsfloskeln.

Investoren-Check: Lohnt sich das Segment finanziell?

Für Investoren ist das Thema „Wohnen im Alter“ – jenseits des klassischen Pflegeheims – der „Hidden Champion“. Wir haben eine Zielgruppe mit hoher Bonität und einem enormen Leidensdruck. Wer heute ein Gebäude baut, das echtes barrierefreies Wohnen mit Stil verbindet, hat quasi eine Vermietungs- oder Verkaufsgarantie. In Ballungszentren wie dem Rhein-Main-Gebiet oder Stuttgart sind solche Wohnungen innerhalb von Wochen weg, oft sogar ohne öffentliches Inserat.

Dabei ist der Quadratmeterpreis oft gar nicht das entscheidende Kriterium. Viel wichtiger ist die Gesamtbelastung und das Gefühl von Sicherheit. Dass im Notfall jemand da ist. Dass man nicht vereinsamt. Investoren, die hier konzeptionell denken und nicht nur „Quadratmeter maximieren“, werden in den nächsten 20 Jahren die Gewinner am Markt sein.

GEG und Sanierungszwang: Die Krux im Bestand

Ein Wort zum Bestand: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) macht die Sanierung alter Bestände für Seniorenwohnen teuer. Oft wäre es sinnvoller, ein altes Gebäude abzureißen und neu zu bauen, um echte Barrierefreiheit (Aufzug im Durchladeprinzip, breite Flure) zu erreichen. Doch Denkmalschutz oder Bebauungspläne machen uns da oft einen Strich durch die Rechnung.

Fazit: Mut zur Nische oder Stillstand im Alter?

Der Bedarf an hochwertigem Wohnraum für die zweite Lebenshälfte ist gigantisch, das Angebot beschämend gering. Wir brauchen Architekten, die keine Angst vor dem Älterwerden haben, und Entwickler, die über den Tellerrand der Rendite von morgen hinausblicken.

Ich rate jedem Eigentümer in der „zweiten Halbzeit“: Warten Sie nicht, bis das Haus Ihnen die Energie raubt. Der Markt für gute Alternativen ist eng, aber es gibt sie. Und an meine Kollegen und die Bauträger: Hört auf, diese Zielgruppe zu ignorieren. Sie ist die stabilste Säule, die wir im aktuellen Marktumfeld haben. Wenn wir es schaffen, Projekte zu bauen, in denen wir selbst später einmal gerne leben möchten, haben wir alles richtig gemacht. Aber bis dahin ist es noch ein weiter Weg – und viel Überzeugungsarbeit in den Bauämtern und Chefetagen nötig.

Vielleicht ist der erste Schritt ganz einfach: Fragen wir die Menschen doch mal, wie sie wohnen wollen. Die Antworten werden viele überraschen. Es geht nicht um den Handlauf im Bad. Es geht um Teilhabe, Licht, Design und Gemeinschaft. Und das ist doch eigentlich genau das, was wir uns alle von einer guten Immobilie wünschen, oder?

Tags: Best Ager, Wohnen im Alter, Downsizing, Barrierefreiheit, Serviced Living, Demografie, DACH-Raum

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